Симферопольское ш., 54 км от МКАД
Ромашкино-3 дп, Чехов гор. округ
Дом 28 м², участок 15 сот.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 55 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,44 млн → дом ≈956 тыс. ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 65 тыс.–229 тыс. ₽/м², медиана 144 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,31 млн / целевая ≈3,88 млн / пессимист. ≈3,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈846 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Луч ≈11,3 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16307
Рейтинг 60/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 35 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 2.2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 444 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 956 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 143 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ромашкино-3 дп | 9,6 сот. | 900 000 | 93 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ромашкино-3 дп | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ромашкино-3 дп | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ромашкино-3 дп | 11,7 сот. | 1 500 000 | 128 205 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино-3 дп | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашкино-3 дп | 11,3 сот. | 1 600 000 | 141 593 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашкино-3 дп | 24 сот. | 2 200 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашкино-3 дп | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашкино-3 дп | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ромашкино-3 дп | 6,5 сот. | 999 000 | 153 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 385 / 144 194 / 228 846 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 307 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 092 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 876 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 846 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ромашкино-3 дп | 26 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 65 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сигнал СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Горелово д. | 25 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лужники СНТ | 30 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Лисичкин холм пос. | 26,5 м² | 10 сот. | 4 750 000 | 179 245 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Булычево д. | 24,9 м² | 15 сот. | 4 200 000 | 168 675 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Нащекино д. | 31 м² | 11 сот. | 4 200 000 | 135 484 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Нащекино д. | 31 м² | 11 сот. | 4 600 000 | 148 387 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Лопасня СНТ | 25 м² | 7,7 сот. | 2 850 000 | 114 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 26 м² | 12 сот. | 5 950 000 | 228 846 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом из морского контейнера, 2 комнаты, душ, туалет, кухня, теплые полы, дизайнерский ремонт, утепление Полистиролбетон не дешёвая пена, строился под себя для проекта. В наличии два разных дома, стоят на моём участке, также буду продавать и участок. Прошу писать звонки с Авито проходят есть звук, но нет картинки чтобы взять трубку.