Симферопольское ш., 52 км от МКАД
Сигнал СНТ, Чехов гор. округ
Дом 70 м², участок 8,5 сот., кирпич.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 4,95 млн; первая цена 4,95 млн ₽ от 12.06.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,34 млн → дом ≈2,01 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,23 млн / целевая ≈4,71 млн / пессимист. ≈4,19 млн → от пессимистичной прибыль −62 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Чехов ≈12,6 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16306
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 384 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 338 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 012 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 743 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сигнал СНТ | 6,1 сот. | 960 000 | 157 377 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юг СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ваулово СНТ | 8 сот. | 3 600 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лопасня Плюс СНТ | 9 сот. | 2 350 000 | 261 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубрава СНТ | 5,4 сот. | 850 000 | 157 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопасня Плюс СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 05.08.2021 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юг СНТ | 14,1 сот. | 2 500 000 | 177 305 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юг СНТ | 21 сот. | 5 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юг СНТ | 8,2 сот. | 995 000 | 121 341 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юг СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 70 576 / 145 312 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 233 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 971 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 710 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 186 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -61 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Изумруд-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лесное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Профтехобразование СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Автомобилист СНТ | 72,6 м² | 5 сот. | 4 350 000 | 59 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Беляево СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Хлевинское СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 5 950 000 | 74 375 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Ветеран ВС СНТ | 64 м² | 10,5 сот. | 9 300 000 | 145 312 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дулово д. | 85 м² | 10,7 сот. | 5 999 000 | 70 576 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Сергеево д. | 85 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 141 176 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Гришенки д. | 60 м² | 6 сот. | 16 500 000 | 275 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2025 | 4 950 000 | история площадки |
| 15.07.2025 | 4 600 000 (−350 000) | история площадки |
| 17.08.2025 | 4 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.09.2025 | 4 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.09.2025 | 4 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.10.2025 | 4 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже дом в Снт "Сигнал". Участок правильной прямоугольной формы, дом кирпичный с балконом и терассой, под домом гараж. На участке колодец, летняя кухня, туалет, плодовые кусты и деревья, сосны и цветы. Право собственности на дом(оформлен как жилой, возможна постоянная и временная регистрация) и земельный участок зарегистрировано, один взрослый собственник, боле пяти лет в собственности.