Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Исток СНТ, Чехов гор. округ
Дача 50 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,04 млн → дом ≈557 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль −627 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −27 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Чехов ≈12,5 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16301
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 19 % | 1.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 350 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 043 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 557 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 140 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Исток СНТ | 8,5 сот. | 1 650 000 | 194 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашкино СНТ | 9,2 сот. | 999 000 | 108 587 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Исток СНТ | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Исток СНТ | 6,1 сот. | 960 000 | 157 377 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юг СНТ | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Жальское д. | 19 сот. | 3 150 000 | 165 789 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашкино СНТ | 6 сот. | 2 450 000 | 408 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юг СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юг СНТ | 8,2 сот. | 995 000 | 121 341 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юг СНТ | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 311 / 42 009 / 90 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 166 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 058 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 949 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 733 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -627 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Изумруд СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сигнал СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Изумруд-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 7,4 сот. | 3 850 000 | 80 208 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дачное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 42 200 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Изумруд СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Изумруд СНТ | 57 м² | 5,5 сот. | 2 950 000 | 51 754 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Изумруд-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Заречье СНТ | 51,1 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 31 311 | снято (цена объявления) 28.07.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Фото нет больше, через неделю сделаю, как поеду туда. Участок и дом оформлен Дом оформлен как садовый жилой нет прописки, свет есть колодец вода не заведена в дом, дом летний 2 этажа, не разруха -можно жить сразу и заезжать 2 комнаты и веранда Дом каркасник не брус, фото пока нет, дом ставила строительная фирма детинец 20 лет назад огорожен забором участок профнастил ворота и калитка хорошие очень Торга нет, риэлтор не нужен -есть прописки нет прописаться нельзя -дом садовый.