Новорязанское ш., 92 км от МКАД
Имени И. В. Мичурина-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 14,4 м², участок 4,9 сот.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Земля ≈406 тыс. ₽/сот. × 4,9 сот. = 1,99 млн → дом −242 тыс. ₽, −17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈288 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈958 тыс. → от пессимистичной прибыль −818 тыс. ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈2,4 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №163
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 8 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 406 492 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 992 000 ₽ (4,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −242 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −16 806 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 6,1 сот. | 2 450 000 | 401 639 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 18 сот. | 8 250 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 6 400 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Ягодка СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 5 сот. | 3 900 000 | 780 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 5 050 000 | 505 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7,6 сот. | 3 200 000 | 421 053 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 14,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 288 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 81 386 / 116 667 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 198 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 138 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 078 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -817 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Пчелка-2 СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Сергиевский пос. | 15 м² | 3 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Околица СНТ | 12 м² | 2,5 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Завод имени 1 Мая СНТ | 12 м² | 3,7 сот. | 1 299 999 | 108 333 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Репинка-2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Анино Поле СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Дружба СНТ | 15 м² | 6 сот. | 771 088 | 51 406 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Дружба СНТ | 15 м² | 6 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Березка-1 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Дружба СНТ | 12,7 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 90 551 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасное место для отдыха всей семьей. Находится далеко от дороги ( шума машин не слышно). Только вы и пение птиц. Соседи все хорошие. Рядом живут люди круглый год. На участке плодовые деревья, малина, ежевика, крыжовник, виноград, смородина. Когда родители были помоложе, то на даче не было ни сантиметра земли, который не был чем-то засажен. Время диктует свои правила. Поэтому было принято решение засеять все травой. На участке своя вода, электричество. В 2026 планируется газ. А так если есть какие либо вопросы, то смело звоните. Продает собственник.