Симферопольское ш., 55 км от МКАД
Перхурово д., Чехов гор. округ
Дом 53,2 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 10.07.2025.
Рейтинг 53/100 · уверенность 60 %
Земля ≈147 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 881 тыс. → дом ≈1,72 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈664 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,54 млн / целевая ≈4,09 млн / пессимист. ≈3,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈760 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Луч ≈4 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16299
Рейтинг 53/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 53 % | 22.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 894 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 881 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 719 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 312 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Перхурово д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Перхурово д. | 31 сот. | 5 350 000 | 172 581 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Орлиные Холмы СНТ | 10,5 сот. | 1 795 200 | 170 971 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Орлиные Холмы СНТ | 13,1 сот. | 1 930 400 | 147 359 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Карьково д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Карьково д. | 12 сот. | 270 000 | 22 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Орлиные Холмы СНТ | 11,5 сот. | 1 687 500 | 146 739 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Орлиные Холмы СНТ | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Орлиные Холмы СНТ | 15 сот. | 1 925 000 | 128 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Орлиные Холмы СНТ | 18,8 сот. | 2 772 700 | 147 484 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 664 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 286 / 84 410 / 185 714 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 543 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 316 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 089 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 634 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 760 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Малиновка дп | 52 м² | 3,6 сот. | 2 300 000 | 44 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Взгорье ДНП | 55 м² | 7 сот. | 4 600 000 | 83 636 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Чеховское СНТ | 55 м² | 9 сот. | 7 199 000 | 130 891 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Плешкино д. | 54 м² | 7 сот. | 4 999 000 | 92 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Шарапова Охота СТ | 54 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 85 185 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Люторка СНТ | 53 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 56 604 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Орлиные Холмы СНТ | 45 м² | 5 сот. | 2 950 000 | 65 556 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Росиночка СНТ | 56,6 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 43 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Новый Быт с. | 49 м² | 6 сот. | 9 100 000 | 185 714 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Раздолье СНТ | 48,9 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 126 789 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2025 | 5 000 000 | история площадки |
| 18.07.2025 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 28.07.2025 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 10.08.2025 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.08.2025 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 000 000 (−600 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 600 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бревна площадью 53,2 м2. Расположен на участке 6 соток в Снт с асфальтированным подъездом. Дом двухэтажный, с косметическим ремонтом, оборудован печным отоплением. На территории имеется баня, что добавляет дополнительный комфорт для отдыха. Участок ухожен, с теплицами и грядками, идеально подходит для садоводства. Также предусмотрены все необходимые коммуникации: водоснабжение от скважины и септик. В доме две большие комнаты, веранда-кухня, терраса где можно наслаждаться свежим воздухом. Санузел расположен внутри дома. Отличное место для тех, кто ценит спокойствие и близость к природе. Территория участка очень ухожена, есть все необходимое для хорошего отдыха. Один взрослый собственник. В собственности более 10 лет. Быстрый выход на сделку. Оперативный показ. Помощь в одобрении ипотеки.