Симферопольское ш., 45 км от МКАД
Коченягино д., Домодедово гор. округ
Дом 45 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,45 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 500 тыс. → дом ≈950 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 98 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 135 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,49 млн / целевая ≈5,84 млн / пессимист. ≈5,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,06 млн ₽, маржа 59 %, ROI 143 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. Повадино ≈1,3 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16293
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 500 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Коченягино д. | 10,5 сот. | 2 000 000 | 190 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Коченягино д. | 17 сот. | 2 300 000 | 135 294 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коченягино д. | 10,5 сот. | 1 800 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коченягино д. | 50 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бытинки д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коченягино д. | 35 сот. | 7 800 000 | 222 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Щеглятьево д. | 50 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Добрыниха с. | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Станции Повадино пос. | 50 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Добрыниха с. | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 97 917 / 135 417 / 144 444 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 485 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 161 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 836 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 188 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 055 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 143 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Чирково д. да: «ванная» + «ремонтом» | 45 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 144 444 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Степыгино КП да: «санузел» + «тёплыми полами» | 48 м² | 5 сот. | 4 700 000 | 97 917 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Чирково д. да: «ванная» + «ремонтом» | 48 м² | 4,5 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 1 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Расположен в 60 км от Мкад, трасса Дон, Старокаширское шоссе или Симферопольское шоссе (расстояние по навигатору). На границе Домодедовское и Ступинского районов М. О. Стародачное место, вокруг грибной лес, рыбалка. Рядом нет шумных трасс, Лэп, аэропортов и перспективы быть снесёнными. На территории Снт пруд. Снт существует с 1983 года. По территории Снт проезжая дорога асфальтирована (до участка). Уборка снега, вывоз мусора, охрана. С весны до осени работает местный магазин. Ближайшие железнодорожные станции Повадино, Столбовая, Барыбино. Уютная дача. Готова к проживанию, вложений не требует, внутри оббита вагонкой, тротуарная плитка по участку. Забор металлопрофиль со всех сторон. Колодец. Душ с подогревом, участок ровный. Туалет. Кругом лес, обжитое снт. Снт Монтажник. Мангальная зона, место под авто. Плодовые деревья, ухоженная территория, Охраняемое снт. На территории магазин до ноября. Есть колонка в снт. Торг. Один взрослый собственник! Бронь до 20.09.