Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Солнечный Круг пос., Чехов гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 848 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,74 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −469 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −18 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 274 км ≈14,5 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16284
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 61 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 4 % | 0.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 848 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 152 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 7,5 сот. | 1 600 000 | 213 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 9,5 сот. | 1 500 000 | 157 895 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 12,5 сот. | 1 872 000 | 149 760 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 10,2 сот. | 1 730 600 | 169 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 9,7 сот. | 1 800 000 | 185 567 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Круг пос. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Круг пос. | 6,5 сот. | 900 000 | 138 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 56 516 / 100 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 739 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 602 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 465 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 191 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -469 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 7,4 сот. | 3 850 000 | 80 208 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сигнал СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Исток СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Изумруд СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дачное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 42 200 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Изумруд-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Изумруд-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Изумруд СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Полиграфист СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Изумруд СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок с дачным домиком. Строил сам для себя. На первом этаже, без отделки остался санузел. (материалы имеются) В гостинной и комнате, остались финишные штрихи (установить подоконники, откосы, плинтуса, дверь) есть в наличии. Второй этаж не готов, материал есть. Пиломатериал 1 м3, утеплитель, пароизоляция, Осб, гвозди, саморезы, электрический кабель, распаячные коробки, и много что еще. Труба для въезда. Утепление: пол 150, стены 100. По всем вопросам, звоните пожалуйста до 21:00, в любой день недели. Всё что есть на Даче, остаётся вам! (кроме инструментов).