Симферопольское ш., 89 км от МКАД
Демшинка д., Серпухов гор. округ
Дача 50 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 450 тыс. ₽, снижали с 500 тыс.; первая цена 500 тыс. ₽ от 15.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 48/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈59 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈382 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈436 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Александровка ≈13,6 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16283
Рейтинг 48/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 63 % | 34 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.6 |
| торг | 5 | 67 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.8 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 588 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Демшинка д. | 3,2 сот. | 2 000 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Опушка СНТ | 17 сот. | 1 800 000 | 105 882 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коптево-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коптево-1 СНТ | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мото СНТ | 11,8 сот. | 500 000 | 42 373 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мото СНТ | 8,3 сот. | 800 000 | 96 386 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Коптево д. | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Коптево-2 СНТ | 14 сот. | 703 200 | 50 229 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Коптево СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 364 / 50 698 / 91 667 |
| цена объекта | 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 382 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 274 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 160 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 047 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 819 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 436 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Монтажник СНТ | 48 м² | 12 сот. | 2 899 000 | 60 396 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Вязищи СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 050 000 | 41 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Биофизик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Инструментальщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Лужки д. | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Южная Долина ДНП | 36 м² | 9,5 сот. | 2 190 000 | 60 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Автомобилист-2 СНТ | 55 м² | 9,6 сот. | 900 000 | 16 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Зайцево СНТ | 60 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 63,8 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 31 348 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Прончищево д. | 60 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 500 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Обл. Московская, Ор-н Серпуховский, снт "Ветеран", уч. N:50, в р-не дер. Демшинка.