Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Ермолово д., Чехов гор. округ
Дом 71 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 79/100 · уверенность 68 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 768 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 53 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,97 млн / целевая ≈5,37 млн / пессимист. ≈4,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,94 млн ₽, маржа 41 %, ROI 68 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: баня, скважина.
До ст. Луч ≈8,7 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16282
Рейтинг 79/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 768 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 132 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 944 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Дубна с. | 8 сот. | 1 620 000 | 202 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубна с. | 10,5 сот. | 1 698 000 | 161 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ермолово д. | 5,3 сот. | 600 000 | 113 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ермолово д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ермолово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ермолово д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ермолово д. | 25 сот. | 2 200 000 | 88 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубна с. | 6 сот. | 1 090 000 | 181 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубна с. | 13 сот. | 6 735 315 | 518 101 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ермолово д. | 12,5 сот. | 1 700 000 | 136 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 941 / 79 867 / 102 308 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 966 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 668 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 369 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 773 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 938 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 68 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Поповка д. да: «санузел» + «ремонтом» | 71,5 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 97 902 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Юг СНТ да: «сан.узел» + «мебелью» | 66,5 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 78 195 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Энергетик СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 75 м² | 7 сот. | 5 990 000 | 79 867 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лисичкин холм пос. да: «санузел» + «тепление пол» | 68 м² | 7 сот. | 3 600 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ивановское с. да: «унитаза» + «отделка» | 65 м² | 7,5 сот. | 6 650 000 | 102 308 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом на участке 12 соток в Снт Березка. Территория Снт закрытая и охраняется, въезд через автоматические ворота. Участок ровный, ухоженный. Есть теплица, плодовые деревья, цветы. Также есть баня. Скважина 50 метров глубиной. Газ балонный. Дом требует косметического ремонта. Возможно круглогодичное проживание. Один взрослый собственник, быстрый выход на сделку. Звоните. Пишите. Записывайтесь на просмотр.