Симферопольское ш., 72 км от МКАД
Романовка СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 10 м², участок 6 сот.
Цена 820 тыс. ₽, снижали с 900 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 20.08.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 47 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 432 тыс. → дом ≈388 тыс. ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 55 тыс.–390 тыс. ₽/м², медиана 134 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈697 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,58 млн / целевая ≈1,43 млн / пессимист. ≈1,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈471 тыс. ₽, маржа 37 %, ROI 59 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Серпухов-Ветка ≈13,8 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16275
Рейтинг 67/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 59 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 9 % | 0.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 923 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 432 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 388 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Романовка д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Романовка СНТ | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Романовка СНТ | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Романовка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Романовка д. | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Боровна СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Боровна СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Боровна СНТ | 9,5 сот. | 300 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 133 814 / 390 000 |
| цена объекта | 820 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 697 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 585 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 506 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 426 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 268 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 471 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.3 км | Ситценабивник СНТ | 10 м² | 4,2 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Ланьшино СНТ | 10 м² | 6 сот. | 900 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Коммунальник СНТ | 10 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Волково д. | 10 м² | 6,1 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Кирпичного завода пос. | 12 м² | 7,2 сот. | 1 550 000 | 129 167 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Металлист-1 очередь СНТ | 13 м² | 6,2 сот. | 1 800 000 | 138 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 900 000 | история площадки |
| 23.08.2026 | 820 000 (−80 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 820 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 6 соток с летним вагончиком 10 квадратных метров в снт Романовка На территории ухоженный плодоносящий сад с новой теплицей и грядками, идеально подходящий для садоводов-любителей. Есть несколько хозяйственных построек, включая небольшой сарай и санузел. Участок по периметру огорожен, рядом красивейший пруд, хорошие и дружелюбные соседи. До участка ведет хорошая дорога, в пешей доступности расположена остановка общественного транспорта. Водоснабжение осуществляется через скважину. Дача ухоженная, без необходимости дополнительных вложений.