Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Металлист СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 45,4 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 496 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈908 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,57 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈13 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 92 км ≈3,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16274
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 629 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 496 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 104 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 317 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луч СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луч СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесная Поляна СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мега СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луч СНТ | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ромашка СНТ | 11,5 сот. | 800 000 | 69 565 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Элерон СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Элерон СНТ | 5,8 сот. | 525 000 | 90 517 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 908 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 63 334 / 87 719 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 851 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 708 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 566 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 281 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 13 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Полянка СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Орбита СНТ | 42,7 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 67 916 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Шарапова Охота пос. | 48,2 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 58 091 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Рыжиково д. | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Солнечная Поляна СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Персей СНТ | 34,2 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 87 719 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Авангард СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Дружба-1 СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Шарапова Охота СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Бутурлино д. | 43,1 м² | 3,5 сот. | 3 200 000 | 74 246 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 200 000 (−600 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 1 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Документы все в порядке, дача готова к продаже. Дача находится в живописном месте кругом лес. Есть пруд недалеко, а километров через пять река Ока. Рядом с дачей находятся несколько продуктовых магазинов, магазин стройматериалов. Недалеко ж. Д. Станция Шарапова охота. От Москвы по М2 Симферопольское шоссе. Торг уместен.