Новорязанское ш., 51 км от МКАД
Торопово д., Раменский гор. округ
Дом 57 м², участок 28 сот., дерево, 1975 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 27.08.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 63 %
Земля рядом ≈141 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,92 млн / целевая ≈5,32 млн / пессимист. ≈4,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈873 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 23 %.
Коммуникации: газ — магистральный; отопление — нет.
До ст. Цибино ≈6,3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1627
Рейтинг 51/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 22.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 938 000 ₽ (28 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Торопово д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Торопово д. | 22 сот. | 8 000 000 | 363 636 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Торопово д. | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Торопово д. | 20 сот. | 2 100 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Торопово д. | 50 сот. | 30 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Торопово д. | 29 сот. | 2 697 000 | 93 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Торопово д. | 42,2 сот. | 17 521 300 | 415 197 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Торопово д. | 34,5 сот. | 15 552 000 | 450 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Торопово д. | 22 сот. | 8 000 000 | 363 636 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Торопово д. | 11,5 сот. | 2 600 000 | 226 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 483 / 98 566 / 126 667 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 916 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 620 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 324 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 733 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 873 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Москворечье дп | 58 м² | 16 сот. | 2 000 000 | 34 483 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Петровское д. | 55,2 м² | 16 сот. | 3 390 000 | 61 413 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ворщиково д. | 51,3 м² | 24 сот. | 6 000 000 | 116 959 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 57 м² | 17 сот. | 12 950 000 | 227 193 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Старниково д. | 57 м² | 14 сот. | 6 500 000 | 114 035 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Юрово д. | 55,8 м² | 14,1 сот. | 5 500 000 | 98 566 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | Торопово д. | 42,7 м² | 15 сот. | 3 450 000 | 80 796 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Татаринцево с. | 59 м² | 20 сот. | 3 500 000 | 59 322 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Юрово д. | 60 м² | 16 сот. | 7 600 000 | 126 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Михалево с. | 65 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 115 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом (под снос) с заведенными на участок центральными коммуникациями: магистральный газ и свет, расположенный на земельном участке площадью 28 соток (ИЖС) с кадастровым 50:23:0030425:69. Участок ровный прямоугольник с подъездом с двух сторон. Местоположение: Московская область, Раменский р-он, д. Торопово, д.92. Дом 1975 года постройки, общей пл. 57.0м., бревенчатый одноэтажный. Соседи живут круглогодично (светлая, хорошая жилая деревня), удобный асфальтированный подъезд, улица широкая. От МКАД по Егорьевскому шоссе и Новорязанскому шоссе- 38 км и 7 км от ЦКАД. Рыночная стоимость в договоре. Три взрослых собственника .Прямая продажа