Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Гришенки д., Чехов гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,95 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,88 млн / целевая ≈3,5 млн / пессимист. ≈3,11 млн → от пессимистичной прибыль −643 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Луч ≈4,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16269
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 42 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 147 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 051 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 948 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гришенки д. | 7,8 сот. | 2 100 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 8,9 сот. | 1 200 000 | 134 831 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 4,5 сот. | 1 200 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гришенки д. | 7,5 сот. | 3 200 000 | 426 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гришенки д. | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поповка д. | 20 сот. | 7 800 000 | 390 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поповка д. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поповка д. | 20 сот. | 3 400 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гришенки д. | 8,5 сот. | 1 620 000 | 190 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 333 / 62 143 / 91 837 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 883 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 689 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 495 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 106 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -643 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Ивушка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дедяково СНТ | 59,8 м² | 8,2 сот. | 3 000 000 | 50 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Луч СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Городище д. | 53 м² | 4 сот. | 4 550 000 | 85 849 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Семья СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ветеран ВС СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Сигнал СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Росинка СНТ | 58,8 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 51 020 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 49 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 91 837 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Изумруд СНТ | 57 м² | 5,5 сот. | 2 950 000 | 51 754 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 999 000 (−201 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача на участке 6 соток. Участок ровный, сухой. В доме 3 комнаты. Хороший подъезд. Забор из профнастила, откатные ворота. На участке есть гараж. До Чехова 5-7 минут. В пешей доступности супермаркет, аптека, пункты выдачи. Рядом Глуховский карьеры. Идеальное место для отдыха и для постоянного проживания. Быстрый выход на сделку. Показ в любое время. Звоните, пишите.