Симферопольское ш., 71 км от МКАД
Воздвиженка д., Серпухов гор. округ
Дом 75,9 м², участок 6 сот., блок, 2005 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 15.09.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 53 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 810 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 55 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,13 млн / целевая ≈5,52 млн / пессимист. ≈4,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,69 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Авангард ≈0,7 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16268
Рейтинг 72/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 810 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 190 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 679 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Воздвиженка д. | 22 сот. | 2 500 000 | 113 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Воздвиженка д. | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Воздвиженка д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Воздвиженка д. | 7 сот. | 1 150 000 | 164 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Воздвиженка д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Флора СНТ | 8 сот. | 1 040 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воздвиженка д. | 9,3 сот. | 1 530 000 | 164 516 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воздвиженка д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воздвиженка д. | 12 сот. | 2 080 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воздвиженка д. | 11,6 сот. | 2 080 000 | 179 310 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 518 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 861 / 77 500 / 123 457 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 135 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 828 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 522 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 908 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 690 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Бутурлино д. да: «санузлом» + «отделки» | 80 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Родионовка д. да: «санузел» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 54 861 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Глубоково д. да: «с/у» + «тепление пол» | 81 м² | 6,5 сот. | 10 000 000 | 123 457 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 600 кв.м. 70 км. от МКАД, рядом станция Авангард- прямая ветка до Москвы. На участке расположен 2х этажный жилой дом площадью 75,9 кв.м., плодовые деревья и кустарники. Недалеко парк-отель Воздвиженское. Один взрослый собственник. Свободная продажа без обременений.