Симферопольское ш., 60 км от МКАД
Дубки СНТ, Чехов гор. округ
Дом 41,6 м², участок 6,4 сот., дерево.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 945 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 66 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈732 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −107 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −4 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Луч ≈3,6 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16265
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 147 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 945 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 055 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 361 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Волосово д. | 10 сот. | 2 280 000 | 228 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Волосово д. | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Волосово д. | 16,6 сот. | 4 100 000 | 246 988 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чайка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волосово д. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волосово д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Волосово д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Волосово д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Волосово д. | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Волосово д. | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 732 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 556 / 66 228 / 71 429 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 906 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 761 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 615 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 325 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -107 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Волосово д. | 45 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 33 311 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Шарапова Охота пос. | 42 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 71 429 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Гришенки д. | 45 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Манушкино СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Рыжиково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Шарапова Охота пос. | 38 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Шарапова Охота пос. | 38 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Орлиные Холмы СНТ | 45 м² | 5 сот. | 2 950 000 | 65 556 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Радутино д. | 42 м² | 9,5 сот. | 2 100 000 | 50 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Автомобилист СНТ | 42 м² | 9,5 сот. | 3 900 000 | 92 857 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача в СНТ Дубки вблизи д. Волосово Чеховского г. округа. Одноэтажный каркасный дом 41,6 кв м, снаружи отделан сайдингом. Ленточный фундамент. Кухня, 2 спальни, веранда. Рядом с домом скважина, из которой в летний период подаётся вода в дом. Во дворе имеются хозблок, помещение с душем и туалетом, теплица. Участок 6.4 сотки. Высажены плодовые деревья и кустарники. До центра города доехать можно за 15 минут. Автобусная остановка в 10 минутах ходьбы. Недалеко (25 мин пешком, 10 на машине) находится пляж. Чистая вода, купание разрешено. Один собственник. Осмотр по предварительному согласованию. КН дома 50:31:0000000:44078; КН участка 50:31:0050439:1. Елена