Симферопольское ш., 32 км от МКАД
Аина СНТ, Подольск гор. округ
Дом 71 м², участок 5,5 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 56 %
Земля ≈293 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,61 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 38 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,82 млн / целевая ≈2,54 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −1,68 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Гривно ≈8 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16264
Рейтинг 34/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.3 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 293 358 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 613 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 587 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 352 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Аина СНТ | 5 сот. | 2 030 000 | 406 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аина СНТ | 10 сот. | 4 790 000 | 479 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аина-2 СНТ | 5,1 сот. | 2 250 000 | 441 176 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лопатино СНТСН | 5,9 сот. | 1 600 000 | 271 186 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопатино СНТСН | 13,4 сот. | 4 200 000 | 313 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопатино СНТСН | 6,7 сот. | 2 100 000 | 313 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопатино СНТСН | 12,3 сот. | 3 299 000 | 268 211 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопатино СНТСН | 8 сот. | 3 600 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лопатино СНТСН | 15 сот. | 4 300 000 | 286 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Матвеевское СНТ | 10 сот. | 3 999 000 | 399 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 44 000 / 62 025 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 822 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 681 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 540 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 258 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 682 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.2 км | Угрюмово д. | 80 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Фронтовик СНТ | 79 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 62 025 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поляны СНТ | 50 м² | 5,3 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Деревянная дача рядом с лесом. Хорошие документы: один взрослый собственник. Дом обвит вьюном и пропитан ароматами дерева. Свежий воздух, пение птиц и отрыв от мирской суеты Вам обеспечены. В доме большие окна, всё пространство залито солнечным светом, 3 спальни, кухня и веранда, где Вы будете собираться за круглым столом для сытных обедов и душевных бесед. Земельный участок правильной прямоугольной формы 5,52 соток. Дом 71 кв.м. Материал - брус с внутренним утеплением и обивкой вагонкой, крыша оцинкованное железо. Под домом имеется сухой подпол. К участку прилегает около 1-ой сотки земли можно использовать под огород. Из удобств: свет, электричество, портативная электроплита, питьевая вода из источника в 200-стах метрах от дома, поливочный шланг и русская раритетная печь в рабочем состоянии. На участке высажены плодово-ягодные деревья, можно полакомиться крыжовником и смородиной . Въезд в СНТ оборудован шлагбаумом , на территории работает продуктовый магазинчик, многие соседи проживают круглогодично. Прекрасная ИНФРАСТРУКТУРА: дача расположена вблизи живописной деревни Валищево, благоустроенных села Сынкова и посёлка МИС, а это значит, что рядом будут магазины, банки, аптеки, школы, дет.сады, больницы и проч. Поблизости грибной лес, р. Рожайка, источник с артезианской скважиной, конный клуб Вереск и Берегиня, аэроклуб Модерн Флай, Успенская церковь и местные достопримечательности - Славянский кремль В.В. Сундакова и усадьба Воробьёво - всегда будет, где прогуляться, насладиться природой и культурно-досуговыми мероприятиями. Отличная ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ: удобный выезд на ЦКАД и Симферопольское шоссе, 30 км от МКАД, курсируют автобусы до станции МЦД Подольск и ж/д станции Гривно. * Звоните, записывайтесь на просмотр, уважаемые покупатели. Всё расскажу, покажу отвечу на все вопросы. Жду именно вашего звонка, Катерина. Побалуйте себя проживанием на природе и свежем воздухе, вдали от городской суеты.