Симферопольское ш., 59 км от МКАД
Рябина СНТ, Чехов гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., дерево, 2008 год.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 18.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 68 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 812 тыс. → дом ≈1,74 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −646 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Чепелёво ≈7,2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16261
Рейтинг 18/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 382 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 812 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 738 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 622 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Плужково СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Плужково-2 СНТ | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Флора-1 СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Плужково д. | 6 сот. | 1 147 500 | 191 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Плужково д. | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Плужково д. | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Сергеево СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 21 сот. | 7 350 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Вишневый Парк дп | 43 сот. | 6 700 000 | 155 814 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 538 / 73 899 / 100 000 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 028 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 877 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 725 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 422 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -645 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Флора-2 СНТ | 46,5 м² | 7,5 сот. | 2 350 000 | 50 538 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Покров д. | 46 м² | 9 сот. | 3 980 000 | 86 522 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сергеево д. | 42 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 69 048 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Профтехобразование СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Лопасня СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ходаево д. | 42 м² | 7,6 сот. | 4 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Новгородово д. | 42 м² | 5 сот. | 6 650 000 | 158 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Венюково д. | 50 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 130 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ивановское с. | 50 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Аксенчиково д. | 40 м² | 6,5 сот. | 3 150 000 | 78 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хорошо ухоженный участок. Всё налажено для летнего отдыха. Участок ухожен и обработан, цветы, туи, яблоня и другие кустарники. На участке могучий хозблок, теплица настоящая - из стекла и металла. Хорошие соседи, тихое место. Лёгкая доступность на любом виде транспорта, 64 км от МКАД, 10 км от станции Чехов, за Венюково 2,5 км. Кад. номер 50:31:0020902:0013 Материал стен дома - брус натуральный, не клеенный. Есть телевизионная тарелка с оборудованием, всё работает. За объект внесли задаток.