Новорязанское ш., 65 км от МКАД
Никитские Пруды ТСН, Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., пеноблок, 2023 год.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 03.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 75/100 · уверенность 64 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 418 тыс. → дом ≈282 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 71 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,64 млн / целевая ≈5,08 млн / пессимист. ≈4,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,92 млн ₽, маржа 65 %, ROI 183 %.
⚠ ROI 183 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Непецино ≈12,2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1626
Рейтинг 75/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 98 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 588 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 418 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 282 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 640 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никитские Пруды ТСН | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Степановское с. | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Никитские Пруды ТСН | 8,3 сот. | 900 000 | 108 434 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитские Пруды ТСН | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степановское-2 ТСН | 9,4 сот. | 700 000 | 74 468 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степановское-2 ТСН | 13,4 сот. | 690 000 | 51 493 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степановское ДНТ | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степановское ДНТ | 10,3 сот. | 700 000 | 67 961 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степановское ДНТ | 8,1 сот. | 650 000 | 80 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никитские Пруды ТСН | 16,8 сот. | 1 420 000 | 84 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 000 / 104 545 / 122 000 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 641 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 359 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 077 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 513 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 918 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 183 % |
| пояснение расчета | ROI 183 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 183 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Химик 5 СТ да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 5,6 сот. | 3 550 000 | 71 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Владимирские Усадьбы ДНП да: «санузел» + «ламинат» | 50 м² | 6 сот. | 6 100 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Колоколово д. да: «санузел» + «под ключ» | 54 м² | 5,8 сот. | 4 789 000 | 88 685 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Городище д. да: «с/у» + «ремонт» | 54,1 м² | 6 сот. | 6 199 000 | 114 584 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Татаринцево с. да: «санузел» + «ремонт» | 55 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 104 545 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.09.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.10.2026 | 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Идеально ровный, сухой участок площадью 6 соток с тех сторон обнесён забором и уже готов к использованию. Что есть на участке: Недостроенный дом - фундамент плита толщиной 50 см, стены пенобетонные блоки. Утепленная бытовка. Инфраструктура рядом: Продуктовый магазин в 15 минутах пешком. Строительный рынок 10 минут на машине. Город Воскресенск с полной инфраструктурой (школы, больницы, ТЦ) всего 20 минут в пути. Транспортная доступность: Автобусная остановка в 2,5 км (прямое сообщение с Бронницами и Москвой, до м. Котельники). До ЦКАД 25 км: быстро и удобно добраться из любого района Москвы Регулярное движение общественного транспорта. Не упустите шанс обрести своё тихое гнёздышко за городом! Звоните прямо сейчас и записывайтесь на просмотр пока этот уютный участок ещё свободен! Код пользователя: 150626 Номер в базе: 13953377