Симферопольское ш., 26 км от МКАД
Подольской Машинно-Испытательной станции пос., Подольск гор. округ
Дача 21 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 17.09.2026.
Рейтинг 88/100 · уверенность 48 %
Земля ≈367 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,2 млн → дом ≈200 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 212 тыс.–278 тыс. ₽/м², медиана 237 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,16 млн / целевая ≈4,64 млн / пессимист. ≈4,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,67 млн ₽, маржа 40 %, ROI 68 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Гривно ≈2,4 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16257
Рейтинг 88/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 27 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 7.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 366 736 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 200 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 524 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 4,5 сот. | 2 400 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Испытатель-2 СНТ | 7,2 сот. | 6 900 000 | 958 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Испытатель-2 СНТ | 10,4 сот. | 1 500 000 | 144 231 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Испытатель-2 СНТ | 4 сот. | 2 400 000 | 600 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Испытатель-1 СНТ | 4,2 сот. | 3 700 000 | 880 952 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 49 сот. | 13 769 000 | 281 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 6,2 сот. | 4 792 427 | 772 972 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 8,6 сот. | 2 690 000 | 312 791 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 5 сот. | 3 300 000 | 660 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 211 538 / 236 842 / 277 778 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 157 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 899 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 641 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 126 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 666 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 68 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Коледино СНТ | 18 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | №5 концерна Подольск СНТ | 19 м² | 5,2 сот. | 4 500 000 | 236 842 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 26 м² | 5,8 сот. | 5 500 000 | 211 538 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок. Расположен в Снт "Мис Березовая роща" в сосновом лесу. Кадастрового номера пока нет, документы на стадии подписания, находятся у председателя, все чисто и прозрачно. Проведен свет. Свой заезд, парковка, домик новый, никто не жил, построен осенью 2025 года. Окна выходят в лес. Рядом с прудом большая территория где можно построить еще дом. Забор есть частично. Торг уместен. Продам второй участок с полноценным домом, всеми коммуникациями, хоз блоком и дровником. Обустроена мангальная зона, парковка, забор по всей территори. В доме частично останется мебель и техника. Заезжай и живи. Продам за 4100000 Торг уместен на месте. Оформление документов через председателя и администрацию.