Симферопольское ш., 48 км от МКАД · земля с домом
Ивановское с., Чехов гор. округ
Дом 20 м², участок 8 сот.
Дом по описанию: «В продаже летний дом 20 м2 на 8 сотках Ижс в с. Ивановское (старое).»
Цена 3,49 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 09.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 898 тыс. → дом ≈2,59 млн ₽, 130 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 60 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,62 млн / целевая ≈1,46 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −1,97 млн ₽, маржа −152 %, ROI −60 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: скважина.
До ст. Чехов ≈7,5 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16255
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 15.9 |
| торг | 5 | 38 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 4.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 196 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 898 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 592 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 129 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ивановское с. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 16,1 сот. | 2 400 000 | 149 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 6,3 сот. | 1 680 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 8,6 сот. | 950 000 | 110 465 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 7 сот. | 2 050 000 | 292 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 17,6 сот. | 1 317 000 | 74 830 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 13,6 сот. | 1 018 500 | 74 890 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 23 сот. | 2 700 000 | 117 391 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 12,8 сот. | 13 400 000 | 1 046 875 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановское с. | 7,2 сот. | 1 999 999 | 277 778 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 79 500 / 135 000 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 621 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 459 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 297 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 969 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −152 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Пешково с. | 20 м² | 6,6 сот. | 1 590 000 | 79 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 50 лет Октября СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Рябина СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 590 000 | 79 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | огородные участки Ветеран | 20 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | огородные участки Ветеран | 20 м² | 6 сот. | 1 530 000 | 76 500 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Строитель СНТ | 20 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Шарапово с. | 20 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Богдановка д. | 20 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 135 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Спутник СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 194 444 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Химик СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 3 690 000 (−10 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 3 650 000 (−40 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 3 599 000 (−51 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 3 550 000 (−49 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 3 490 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 490 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже летний дом 20 м2 на 8 сотках Ижс в с. Ивановское (старое). Великолепный, панорамный вид на лес. На участке: электричество 15квт, скважина 47м, летний домик (20кв. М), хозблок, беседка, туалет. Газ по границе. Один собственник. Из особенностей: лес, водоем, магазин, автобусная остановка, вся инфраструктура в городе Чехов, 5км. 59 км от Мкад по Симферопольскому шоссе. Подходит под семейную ипотеку. Дополнительная информация и запись на просмотр по телефону: Агент: Савинова Татьяна. Лот: 117789.