Симферопольское ш., 71 км от МКАД
Лисичкин рай КП, Серпухов гор. округ
Дом 34 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 428 тыс. → дом ≈2,57 млн ₽, 76 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 50 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −557 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Серпухов-Ветка ≈5,1 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16253
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 428 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 572 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 75 647 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Гавшино д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гавшино д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гавшино д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гавшино д. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гавшино д. | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гавшино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гавшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гавшино д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гавшино д. | 11 сот. | 1 210 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гавшино д. | 18 сот. | 3 500 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 239 / 84 211 / 119 600 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 091 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 936 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 782 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 473 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -557 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Бобровое СНТ | 38 м² | 6,8 сот. | 3 200 000 | 84 211 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Нара СНТ | 41,8 м² | 3,9 сот. | 2 100 000 | 50 239 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ситценабивник СНТ | 25 м² | 4 сот. | 2 990 000 | 119 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам небольшой домик каркасный. На участке колодец, небольшая бытовка. Вода проведена в дом, септик имеется. Транспортная доступность, магазины, Валдбериз, Озон рядом, магазин строительных материалов. Адрес присвоен, прописка. Небольшой торг.