Симферопольское ш., 41 км от МКАД
Слепушкино СНТ, Чехов гор. округ
Дача 90 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5,35 млн; первая цена 5,35 млн ₽ от 31.03.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 65 %
Земля ≈335 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,01 млн → дом ≈1,49 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −2,26 млн ₽, маржа −94 %, ROI −48 %.
Коммуникации: колодец; септик.
До ст. пл. 274 км ≈3,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16252
Рейтинг 39/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 334 659 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 008 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 492 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 578 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Слепушкино д. | 9 сот. | 3 800 000 | 422 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Слепушкино д. | 10 сот. | 1 170 000 | 117 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Слепушкино д. | 11,3 сот. | 3 955 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Слепушкино д. | 14 сот. | 7 700 000 | 550 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Слепушкино д. | 9 сот. | 5 400 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вертикаль СНТ | 8,8 сот. | 2 900 000 | 329 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Слепушкино д. | 8,8 сот. | 3 100 000 | 352 273 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слепушкино-1 СНТ | 7,9 сот. | 2 765 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слепушкино д. | 13,4 сот. | 8 030 000 | 599 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слепушкино д. | 31 сот. | 777 000 | 25 065 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 37 812 / 45 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 016 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 865 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 714 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 413 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 262 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Таврия СНТ | 82 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 32 927 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Русские Дали СНТ | 74,8 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 40 107 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Профтехобразование СНТ | 97,3 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 54 471 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | имени 50-летия Великого Октября СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 35 625 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Надежда ДНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Садки СНТ | 73 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 34 247 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Хлевино д. | 80 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лужники СНТ | 80 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Осинка СНТ | 100 м² | 7 сот. | 2 000 001 | 20 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Сосновка СНТ | 75 м² | 8,3 сот. | 6 525 000 | 87 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2025 | 5 350 000 | история площадки |
| 16.04.2025 | 5 290 000 (−60 000) | история площадки |
| 07.05.2025 | 4 999 990 (−290 010) | история площадки |
| 31.07.2025 | 4 500 000 (−499 990) | история площадки |
| 12.08.2025 | 4 150 000 (−350 000) | история площадки |
| 14.08.2025 | 3 990 000 (−160 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 4 500 000 (+510 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 950 000 (−550 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 3 500 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже шикарный дом, в экологически чистом районе. Дом расположен на 6 соток земли, участок ровный, ухоженный. Дом сам по себе уютный и теплый. Собственники держат в чистоте и порядке. Отличный вариант для дачи и для отдыха. От Мкад 30 минут езды. Недалеко расположены магазины и аптеки. На участке есть зона для мангала. Посажены плодовые деревья. Санузел в доме, септик, колодец. На участке беседка, колодец, теплица, бытовка. Дом без Долгов и обременений. Быстрый выход на сделку.