Новокаширское ш., 70 км от МКАД
Виктория-1 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 36 м², участок 12 сот., каркас, 2000 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 06.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈168 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,02 млн → дом ≈778 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–256 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −397 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Повадино ≈12,2 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16236
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 115 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.5 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 168 483 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 022 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 778 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 611 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Семеновское с. | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гринвуд ТСН | 8 сот. | 4 500 000 | 562 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Виктория-1 СНТ | 9 сот. | 4 400 000 | 488 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Виктория-2 СНТ | 8 сот. | 3 550 000 | 443 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гринвуд ТСН | 18 сот. | 5 900 000 | 327 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гринвуд ТСН | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.4 км | Виктория-2 СНТ | 7,2 сот. | 830 000 | 115 278 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива-2 ТСН | 7,2 сот. | 770 000 | 106 944 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гринвуд ТСН | 20 сот. | 8 500 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гринвуд ТСН | 9 сот. | 3 150 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 278 / 82 831 / 255 556 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 254 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 091 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 929 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 603 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -397 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.6 км | Новое Юсупово КП | 37,6 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 85 106 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Савино д. | 40 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Сумароково д. | 36 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ново Ивановское КП | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Ява СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Мышенское ТСН | 36 м² | 9 сот. | 9 200 000 | 255 556 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Макеево д. | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | ИОНХ СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 40 278 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гринвуд ТСН | 40,5 м² | 8 сот. | 6 800 000 | 167 901 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Мышенское с. | 39,2 м² | 7,2 сот. | 7 200 000 | 183 673 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
УЮТНАЯ ДАЧА (ЖИЛОЙ ДОМ) С БОЛЬШИМ УХОЖЕННЫМ УЧАСТКОМ! Продается дачный дом, зарегистрированный как жилой, в комфортном поселке СНТ ВИКТОРИЯ-1, на большом обжитом участке 12 соток. Участок: ровный, ухоженный, 12 соток забор по всему периметру + калитка + ворота грядки, плодовые деревья и кустарники декоративные деревья, цветники удобная беседка Уютный дачный дом 36 м2 (каркасно-щитовой): Просторная кухня-гостиная две спальни мебель и техника летний душ на улице уличный туалет скважина с автоматическим насосом электричество 15 кВ ГАЗ по улице Отличное расположение: в соседнем селе Семеновское есть вся инфраструктура: детский сад, школа, физкультурно-оздоровительный комплекс, отделение больницы Магазины, аптека, банк, рынки, автобусная остановка. Рядом с СНТ красивый грибной лес и река Лопасня с местами для купания и рыбалки! Документы проверены. Один взрослый собственник. Дом зарегистрирован как жилой. МОЖНО ПРОПИСАТЬСЯ! Подходит под ипотеку. Помощь в оформлении. Арт. 140039609