Симферопольское ш., 62 км от МКАД
Луч-2 СНТ, Чехов гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈155 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 931 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,75 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,2 млн → от пессимистичной прибыль −782 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Луч ≈2,9 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №16231
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 234 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 931 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 969 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 694 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Луч-2 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красные Орлы д. | 8,1 сот. | 1 384 600 | 170 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пешково д. | 6 сот. | 1 266 000 | 211 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орлиные Холмы СНТ | 6 сот. | 1 032 000 | 172 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пешково д. | 8,1 сот. | 1 384 600 | 170 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пешково д. | 23 сот. | 6 900 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Квант СНТ | 12,4 сот. | 1 583 900 | 127 734 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пешково д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пешково д. | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пешково д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 813 / 68 609 / 87 500 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 754 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 616 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 479 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 203 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -782 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Красные Орлы д. | 36 м² | 8,2 сот. | 2 900 000 | 80 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Марс СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Сигнал СНТ | 34 м² | 6,8 сот. | 2 699 999 | 79 412 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Шарапова Охота пос. | 38 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Шарапова Охота пос. | 38 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Полигон СНТ | 32 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 118 750 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Авангард СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 48 571 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Фенино СНТ | 38,6 м² | 4,6 сот. | 2 000 000 | 51 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Шарапова Охота пос. | 42 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 71 429 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орлиные Холмы СНТ | 45 м² | 5 сот. | 2 950 000 | 65 556 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный домик в садовом товариществе Луч-2 у деревни Красные Орлы Чеховского района. Домик небольшой, но уютный. На первом этаже кухня и изолированная комната с печкой. На втором этаже - спальня. Электричество и летний водопровод заведены в