Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Федуловская д., Егорьевск гор. округ
Дом 78 м², участок 16 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 933 тыс. → дом ≈1,47 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,83 млн / целевая ≈3,44 млн / пессимист. ≈3,06 млн → от пессимистичной прибыль −540 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Егорьевск II ≈3,5 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1623
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 933 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 467 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 808 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Семья СНТ | 50 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семья СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Росинка-2 СНТ | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Росинка-2 СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Росинка-2 СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Возрождение ТСН | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ширяевская д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ширяевская д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Возрождение ТСН | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лунинская д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 615 / 48 611 / 87 179 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 825 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 634 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 442 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 060 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -540 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | 78 м² | 12,8 сот. | 6 700 000 | 85 897 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | 78 м² | 14 сот. | 6 800 000 | 87 179 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Ефремовская д. | 80 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Возрождение ТСН | 70 м² | 8,5 сот. | 4 400 000 | 62 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Корниловская д. | 72 м² | 12,8 сот. | 3 850 000 | 53 472 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Гридино д. | 78 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 34 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Гридино д. | 78 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 34 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Федуловская д. | 65 м² | 13 сот. | 5 200 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лунинская д. | 89 м² | 24 сот. | 3 400 000 | 38 202 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лунинская д. | 89,1 м² | 24 сот. | 3 700 000 | 41 526 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с земельным участком 15 соток. Дом брусовой два этажа, фундамент на сваях. Постоянная прописка, регистрация. Участок под ИЖС, на территории колодец. Хороший подъезд круглый год, зимой дорога чиститься. Дом и земля в собственности. Свободная продажа, без Долгов и обременений.