Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Боровна СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 26.08.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 333 тыс. → дом ≈667 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈365 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈15,3 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16221
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 20.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 451 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 333 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 667 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 675 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Боровна СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Боровна СНТ | 9,5 сот. | 300 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Боровна СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Романовка д. | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Романовка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Калугино-2 СНТ | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калугино д. | 16 сот. | 1 449 999 | 90 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калугино д. | 10,9 сот. | 600 000 | 55 046 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 471 / 61 940 / 101 824 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 519 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 393 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 267 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 015 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 365 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12 км | Текстильщик СНТ | 45 м² | 4,4 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Текстильщик СНТ | 50 м² | 4,4 сот. | 3 300 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Калугино-2 СНТ | 34 м² | 5 сот. | 900 000 | 26 471 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Скала СНТ | 41,1 м² | 5 сот. | 1 450 000 | 35 280 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | 35 м² | 5,1 сот. | 2 700 000 | 77 143 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11 км | Скала СНТ | 34,7 м² | 5,5 сот. | 3 200 000 | 92 219 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Ногина-6 СНТ | 38 м² | 5 сот. | 2 448 000 | 64 421 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Петропавловка д. | 37 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 59 459 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Чернобылец СНТ | 30 м² | 8,5 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Дубки СНТ | 32,9 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 101 824 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача 40кв м на участке 6 соток. Московская обл., г. О. Серпухов, дер. Романовка, Снт Боровна, Вокруг Снт лес, грибы, ягоды. По центру река Боровна, есть пруд для рыбалки. Дорогу чистят круглый год.