Новорязанское ш., 49 км от МКАД
Садовод МГУ СНТ, Раменский гор. округ
Дом 100 м², участок 8 сот., дерево, 1969 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 73/100 · уверенность 66 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 840 тыс. → дом ≈1,86 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 78 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,98 млн / целевая ≈7,18 млн / пессимист. ≈6,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,19 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Игнатьево ≈1,5 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1622
Рейтинг 73/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 025 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 840 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 860 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Заря СНТ | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Речицы с. | 5,7 сот. | 623 900 | 109 456 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Речицы с. | 5,8 сот. | 579 900 | 99 983 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речицы с. | 5,8 сот. | 682 900 | 117 741 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речицы с. | 5,9 сот. | 612 900 | 103 881 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речицы с. | 6,3 сот. | 739 000 | 117 302 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речицы с. | 5,6 сот. | 609 000 | 108 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речицы с. | 5,9 сот. | 639 900 | 108 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речицы с. | 5,8 сот. | 578 900 | 99 810 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рябинка-3 дп | 21 сот. | 2 950 000 | 140 476 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 333 / 78 529 / 88 583 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 978 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 579 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 180 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 382 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 187 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Бахтеево д. да: «санузел» + «под ключ» | 102 м² | 8 сот. | 8 010 000 | 78 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Бахтеево Парк КП да: «ванной» + «теплый пол» | 101,6 м² | 8,7 сот. | 9 000 000 | 88 583 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «под ключ» | 102 м² | 8 сот. | 7 990 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Любимая тихая дача продается в добрые заботливые руки! фото прошлогодние, сегодня участок деликатно выкошен и вычищен. Участок расположен в СНТ МГУ - приличные соседи, закрытая охраняемая территория, детская площадка, вывоз мусора. Рядом лес, все сетевые магазины и станции ж/д - 10 мин на велосипеде или а/м. Неподалеку знаменитые Гжельские карьеры, несколько озёр, поля, церкви, грибные места. На участке многолетние плодовые деревья, цветы, дорожки, уютный и добротный дом с полноценной мансардой с камином. большая теплая веранда, дом в отличном состоянии, полностью меблирован. Зеленый участок, высокая береза, три ели, молодой дуб и стена из туй по границе. Смородиновые кусты (красная, чёрная), вишни (необычный сорт, очень плодоносные), жимолость, айва, сливы и конечно яблони, много, разных. В глубине участка сарай, весной 2026 произведён ремонт крыши и пола, теперь как новенький и ванная (требует косметики и дооборудования). Рядом туалет (финский, вполне комфортный, часто такие системы ставят в доме). С другой стороны руины старого дома, с подвалом, очень крепкие. Со стороны дороги - заезд на одно машиноместо. На даче много техники - газонокосилки, бензопила, много инвентаря, качели, мангал. Эта дача была любимым местом для всей семьи, тут очень приятная атмосфера. вокруг огромный вычищенный лес - грибы, ягоды. Сам СНТ тоже хороший - много детей, закрытая территория, все друг друга знают, так как живут тут поколениями. В доме много свежей мебели Икеа (шкафы, витрины, полки из одной коллекции) и большой угловой диван в состоянии нового, раскладывается в двуспальную кровать. Продаю, так как очень далеко ехать от дома (живу в ЗАО), и очень жаль это прекрасное место оставлять без любви и внимания. Пускай эта Дача подарит счастье хорошим людям! Дом не зарегистрирован, готов оперативно провести регистрацию (дачная амнистия) или сделать скидку в размере госпошлины. Рассмотрю обмен на участок (в т.ч. проблемный и неудобный) на Минском, Киевском, Калужском шоссе. Буду рад рассказать, показать, поделиться атмосферой места.