Симферопольское ш., 81 км от МКАД
Высокие Дворики д., Серпухов гор. округ
Дом 130 м², участок 7,3 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 62 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 381 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–146 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈2,5 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,03 млн / целевая ≈8,13 млн / пессимист. ≈7,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,09 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — по границе.
До ст. пл. 107 км ≈2,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16213
Рейтинг 57/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 81 % | 34.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 242 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 381 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 719 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 915 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Высокие Дворики д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Высокие Дворики д. | 14 сот. | 690 000 | 49 286 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Высокие Дворики д. | 10,2 сот. | 2 200 000 | 215 686 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Высокие Дворики д. | 17,7 сот. | 1 150 000 | 64 972 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Высокие Дворики д. | 19 сот. | 860 000 | 45 263 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Высокие Дворики д. | 9,9 сот. | 870 000 | 87 879 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Высокие Дворики д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Высокие Дворики д. | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Высокие Дворики д. | 18 сот. | 865 000 | 48 056 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Высокие Дворики д. | 26 сот. | 2 500 000 | 96 154 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 841 / 65 789 / 145 902 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 030 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 578 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 127 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 224 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 089 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | 130 м² | 7 сот. | 25 000 000 | 192 308 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Заокская Долина СНТ | 155,8 м² | 10 сот. | 8 700 000 | 55 841 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 117 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 64 103 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | 140 м² | 7,5 сот. | 8 500 000 | 60 714 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 114 м² | 6,9 сот. | 7 500 000 | 65 789 | снято (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | 140 м² | 10 сот. | 15 000 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Бутурлино д. | 123 м² | 9 сот. | 11 499 000 | 93 488 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Лужки д. | 139 м² | 6,9 сот. | 9 100 000 | 65 468 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Бутурлино д. | 122 м² | 7 сот. | 17 800 000 | 145 902 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 137,4 м² | 6 сот. | 14 000 000 | 101 892 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Капитальный дом 130 кв. М. В Снт Приокское под Ключ! Снт Газифицировано! Располагается в д. Костино, Заокский район. Большой дом 130 кв. М, 2 этажа, теплый, с прекрасной планировкой, строили с заботой для себя. В дом заведен свет, вода, газ по границе участка, провести можно через Снт, в будущем идеально для зимнего проживания. Участок 7,35 соток, ровный, сухой, правильной формы. Также на участке находится фундамент 6x8 для постройки бани, теплица. Посажены многолетние деревья, яблоня, груша, черешня, кусты смородины. Рядом участки дружелюбных и добросовестных соседей, которые живут круглогодично, за домом присматривают. Снт обжитое, участки продаются редко. С участка имеется выход на реку Скнига, где водится рыба, прекрасно для летней и межсезонной рыбалки. Снт находится недалеко от усадьбы Поленово (10 км), на въезде в Снт по дороге находится Храм Св. Николая, купель от храма, родник, при храме организована гончарная мастерская. Не упустите возможность стать обладателем большого дома под Ключ! Оперативный показ.