Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 7 сот., 1960 год.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 02.09.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 57 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,12 млн → дом ≈629 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −498 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Амерево ≈4,3 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №162
Рейтинг 12/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 121 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 629 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Строитель-1 СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Костерка СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 16 сот. | 3 700 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 16 сот. | 4 800 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 11 сот. | 3 100 000 | 281 818 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Радужный пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бакунино д. | 5 сот. | 720 000 | 144 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 9,9 сот. | 5 800 000 | 585 859 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Бакунино д. | 7,6 сот. | 8 000 000 | 1 052 632 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 478 / 63 333 / 129 825 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 987 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 888 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 788 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 590 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -497 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Околица СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | имени 1 Мая СНТ | 30 м² | 4 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Рябинка СНТ | 29,3 м² | 4,7 сот. | 600 000 | 20 478 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 28,5 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 129 825 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Дружба СНТ | 33,4 м² | 5,6 сот. | 3 500 000 | 104 790 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Дружба-7 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Лесок СНТ | 30 м² | 4,5 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Коломзавод-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 76 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Химик-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 38 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 47 368 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача с плодоносящим садом в черте города! Отличный вариант для тех, кто мечтает о своём зелёном уголке для отдыха, садоводства и летних выходных, но при этом не хочет уезжать далеко от городской инфраструктуры. О ДАЧЕ: На участке расположен летний дачный дом площадью 30 м2. В дом заведено электричество. Участок полностью разработан и ухожен здесь уже создан настоящий сад, который радует не только красотой, но и урожаем. ГЛАВНОЕ ПРЕИМУЩЕСТВО ПЛОДОНОСЯЩИЙ САД На участке растут: плодовые деревья ягодные кустарники множество цветов и декоративных растений Всё уже посажено и выращено новым владельцам не придётся годами ждать, пока сад наберёт силу. Можно приезжать и наслаждаться зеленью, цветением и собственным урожаем. ДВЕ ТЕПЛИЦЫ На участке установлены две теплицы с плодоносящими растениями отличный вариант для тех, кто любит выращивать собственные овощи, зелень и домашние заготовки. ЗОНА ОТДЫХА Для летних вечеров и встреч с семьёй предусмотрена уютная беседка с мангальной зоной. Здесь приятно собираться за большим столом, готовить на свежем воздухе и отдыхать после садовых дел. Также на участке имеются: колодец с насосом хозяйственное помещение / дровник уличный туалет место для хранения садового инвентаря РАСПОЛОЖЕНИЕ Одно из важных преимуществ дачи тихое и спокойное место в черте города. При этом не приходится отказываться от привычного городского комфорта: необходимая инфраструктура находится всего в 5-10 минутах. Эта дача особенно подойдёт тем, кто ищет не просто земельный участок, а уже готовое место для летнего отдыха с ухоженным садом, теплицами и собственной зоной барбекю. Здесь можно проводить всё лето, заниматься садом, собирать собственные ягоды, фрукты и овощи, устраивать семейные вечера в беседке и просто отдыхать от городской суеты. * в доме ещё присутствуют личные вещи собственника Звоните! С удовольствием отвечу на вопросы и организую показ, Кузнецов Родион. Код пользователя: 206707 Номер в базе: 13938430