Симферопольское ш., 33 км от МКАД
Лесник СНТ, Чехов гор. округ
Дача 42,5 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈257 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,54 млн → дом ≈1,86 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈650 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,41 млн / целевая ≈3,07 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −810 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец, септик (по описанию).
До ст. Молоди ≈1,7 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16195
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 256 944 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 542 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 858 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 718 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Молодинский СНТ | 8 сот. | 2 950 000 | 368 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Змеевка д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Змеевка д. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Авиатор СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Змеевка д. | 5,1 сот. | 1 600 000 | 313 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Змеевка д. | 12,6 сот. | 3 499 999 | 277 778 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Змеевка д. | 8,1 сот. | 3 850 000 | 475 309 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Змеевка д. | 12,6 сот. | 2 500 000 | 198 413 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Змеевка д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Молоди с. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 650 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 000 / 81 500 / 129 482 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 412 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 241 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 071 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 730 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -810 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Молоди с. | 40 м² | 6 сот. | 4 299 000 | 107 475 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Дружба-2 СНТ | 40,6 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 61 576 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Колос СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Змеевка д. | 50,2 м² | 7,2 сот. | 6 500 000 | 129 482 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Молоди с. | 50 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Родник СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сандарово д. | 50 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Виктория СНТ | 50 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Мечта СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Столбовая пгт | 30 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 83 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 45 м2, каркас летний. Дом одноэтажный с мансардой, косметическим ремонтом, внутри две комнаты одна на первом этаже, вторая на мансарде. Установлен санузел с душевой кабиной (септик). В доме вода заведена, два подключения:1. Из колодца. 2. Из скважины снт. (бойлер) Для удобства подключен Wi-Fi. На участке площадью 6 соток растут деревья (яблоня, груша) и кустарники (смородина). На участке есть еще небольшой домик, (мы использовали его как игровой для детей) можно переделать под баню. В шаговой/велосипедной доступности водоем, все купаются. Так же рядом лес, за забором снт. Многие живут круглогодично, на Столбовой находится магазин, школа, дет. Сад, что делает проживание здесь комфортным. Участок расположен в Снт, относительно рядом (20мин пешком) железнодорожная станция Молоди, обеспечивающая транспортную доступность. Эл. 15 квт. Помещение жилое, тариф сельский на свет. На все вопросы постараюсь ответить по тел., продажа от собственника. Приезжай и смотрите.