Симферопольское ш., 83 км от МКАД
Опыт СНТ, Пущино гор. округ
Дача 10 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 699 тыс. ₽, снижали с 700 тыс.; первая цена 700 тыс. ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 47 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 260 тыс. → дом ≈439 тыс. ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 70 тыс.–230 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈594 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,3 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈463 тыс. ₽, маржа 40 %, ROI 67 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Ока ≈11,4 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16193
Рейтинг 60/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 116 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 1 % | 0.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 270 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 260 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 439 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Опыт СНТ | 6,4 сот. | 948 000 | 148 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Присады д. | 8 сот. | 405 000 | 50 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Присады д. | 12,1 сот. | 2 000 000 | 165 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Присады д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Присады д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спас-Тешилово д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Белок СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спас-Тешилово д. | 8 сот. | 687 990 | 85 999 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Белок СНТ | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Склон СНТ | 10 сот. | 408 190 | 40 819 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 125 000 / 230 000 |
| цена объекта | 699 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 594 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 446 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 374 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 301 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 157 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 462 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Присады-ИТЭБ СНТ | 10 м² | 6 сот. | 700 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Ситценабивник СНТ | 10 м² | 4,2 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Костино д. | 12 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 700 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 699 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 699 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю купить дачный участок 6 соток в Снт "Опыт" рядом с г. Пущино. Скважина с артезианской питьевой водой 45м. Электричество 3 фазы 15 квт. На участке имеется небольшой каменный хоз блок для хранения инвентаря и садовых принадлежностей, есть и погреб. На участке яблоня, груша, кусты смородины и 2 сосны. Забор с воротами для автомобиля, возможно оборудовать парковочное место. 1 собственник, долгов и обременений нет, документы готовы к сделке. Звоните, оперативный показ.