Симферопольское ш., 18 км от МКАД
№ 3 ПМЗ имени Калинина СНТ, Подольск гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 28.11.2025.
Рейтинг 85/100 · уверенность 48 %
Земля рядом ≈1,13 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 3 в 10 км, 114 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,41 млн / целевая ≈6,67 млн / пессимист. ≈5,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,76 млн ₽, маржа 30 %, ROI 42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Силикатная ≈2,2 км по прямой; до МКАД 18 км, на машине ≈19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16184
Рейтинг 85/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 84 % | 45.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 131 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 6 788 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | № 3 ПМЗ имени Калинина СНТ | 5 сот. | 6 700 000 | 1 340 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 5,7 сот. | 6 000 000 | 1 052 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5 сот. | 6 600 000 | 1 320 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | № 4 ПЭМЗ Красная Горка СНТ | 4 сот. | 4 800 000 | 1 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 4 сот. | 5 250 000 | 1 312 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 7 сот. | 7 900 000 | 1 128 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 5 сот. | 6 600 000 | 1 320 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | ПЭМЗ Коллективного Сада № 5 СНТ | 4,3 сот. | 4 900 000 | 1 139 535 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воговец СНТ | 6,1 сот. | 4 900 000 | 803 279 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 7 сот. | 17 000 000 | 2 428 571 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 114 105 / 114 916 / 132 716 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 414 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 043 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 673 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 931 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 756 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Берёзка-7 СНТ да: «ванные» + «ремонте» | 63,1 м² | 5,6 сот. | 7 200 000 | 114 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | ПЭМЗ-1 СНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 64,8 м² | 5,9 сот. | 8 600 000 | 132 716 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | № 6 ПМЗ СНТ да: «сан узла» + «ремонтом» | 65,7 м² | 6 сот. | 7 550 000 | 114 916 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.11.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 04.12.2025 | 4 200 000 (+400 000) | история площадки |
| 29.05.2026 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.06.2026 | 3 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Удобная локация: - 10 пешком до автобуса, 3 остановки до МЦД Подольск. - все необходимое в пешей доступности: Пятерочка, ВкусВилл, Аптека, Фитнес, ОЗОН, ВБ - Школа и сад тоже в пешей доступности - хорошо работают доставки Въезд в СНТ закрыт на ворота, посторонние не проезжают. Участок прямоугольной формы примерно 12х50 Установлены металлические ворота. Дом садовый, щитовой, 5 на 6, двухэтажный. Можно использовать, нужна минимальная косметика. На участке плодовые деревья.