Симферопольское ш., 98 км от МКАД
Демшинка д., Серпухов гор. округ
Дом 60 м², участок 45 сот.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈59 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 56 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈70 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Александровка ≈13,6 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16182
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 48 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 644 000 ₽ (45 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Демшинка д. | 3,2 сот. | 2 000 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Опушка СНТ | 17 сот. | 1 800 000 | 105 882 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коптево-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коптево-1 СНТ | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мото СНТ | 11,8 сот. | 500 000 | 42 373 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мото СНТ | 8,3 сот. | 800 000 | 96 386 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Коптево д. | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Коптево-2 СНТ | 14 сот. | 703 200 | 50 229 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Коптево СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 000 / 58 182 / 73 846 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 534 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 357 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 181 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 827 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 69 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Каргашино д. | 60 м² | 25 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Глазово-2 д. | 62,5 м² | 30 сот. | 3 500 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Михайловка д. | 65 м² | 31,8 сот. | 4 800 000 | 73 846 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Турово с. | 55 м² | 25 сот. | 3 200 000 | 58 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Турово с. | 55 м² | 25 сот. | 3 200 000 | 58 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Никифорово д. | 48 м² | 36 сот. | 1 200 000 | 25 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Никифорово д. | 45,6 м² | 24,2 сот. | 5 950 000 | 130 482 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Щеболово д. | 45,2 м² | 23 сот. | 2 600 000 | 57 522 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 100 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 950 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Живописный просторный уединённый участок с огромной территорией 45 соток. Граничит с перелеском. На участке свой березняк, дуб, сосна, облепиха. участок сухой, на возвышенности, внизу протекает ручей. Из участка открывается живописный вид с восхитительным закатом. Проведено электричество, свой столб, колодец. Постройки: 1. двухэтажный сруб, недостроенный 2. небольшая банька, недостроенная СНТ Ветеран у д. Дёмшинка, Серпуховский р-н. Три участка: 69, 70, 71. Торг, срочно!