Симферопольское ш., 84 км от МКАД
Ока СНТ, Пущино гор. округ
Дача 45 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 04.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 500 тыс. → дом ≈850 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 23 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,47 млн / целевая ≈1,32 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль −872 тыс. ₽, маржа −74 %, ROI −43 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Ока ≈15,8 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16174
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 24 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 962 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 500 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ока СНТ | 5,7 сот. | 650 000 | 114 035 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ока СНТ | 6,5 сот. | 610 000 | 93 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Пущино д. | 11 сот. | 2 690 000 | 244 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Митинские Овраги СНТ | 8,3 сот. | 1 300 000 | 156 627 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алфертищево д. | 8 сот. | 399 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Биоприбор СНТ | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Балково д. | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 12 сот. | 2 800 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 857 / 36 750 / 57 143 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 469 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 396 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 322 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 175 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -872 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Зайцево-2 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 470 000 | 36 750 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Автомобилист-2 СНТ | 45 м² | 6,1 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Автомобилист-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Якшино д. | 35 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дубачино д. | 35 м² | 6 сот. | 800 000 | 22 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача мечты в Пущино ждёт новых хозяев! Друзья, представляю вашему вниманию уютный и ухоженный дачный дом в Снт "Митинки", рядом с Пущино. Это отличный вариант для тех, кто ценит тишину, чистый воздух и возможность проводить лето на природе. Что вас ждёт: Дом 48 кв. М готов к проживанию в тёплое время года, электричество проведено. Участок 5,5 соток ухоженный, с плодовыми деревьями и ягодными кустарниками. Расположение рядом с лесом, чистый воздух и живописные виды. Снт "Митинки" тихое место с круглогодичным подъездом.