Симферопольское ш., 66 км от МКАД
Русский Лес СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈280 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −345 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 92 км ≈5,9 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16173
Рейтинг 28/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 020 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 280 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Родники СНТ | 29 сот. | 4 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новая Деревня КП | 9,1 сот. | 2 355 000 | 258 791 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новая Деревня КП | 9,1 сот. | 2 530 000 | 278 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новая Деревня КП | 11,3 сот. | 2 900 000 | 256 637 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новая Деревня КП | 9,9 сот. | 2 500 000 | 252 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая Деревня КП | 13,5 сот. | 3 500 000 | 259 259 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая Деревня КП | 10,7 сот. | 2 560 000 | 239 252 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая д. | 15 сот. | 3 450 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 47 859 / 87 500 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 950 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 852 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 755 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -345 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Нива СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Мокрое д. | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Пущино д. | 39,7 м² | 4,7 сот. | 1 900 000 | 47 859 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ногина-6 СНТ | 38 м² | 5 сот. | 2 448 000 | 64 421 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Прибор СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 400 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Березка-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 47 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Солнечная Поляна СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Верхние Велеми д. | 37 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 116 216 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Нива СНТ | 36 м² | 3,8 сот. | 1 980 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок с домом в шикарном Снт Русский лес. Асфальт до Снт и на всей территории Снт. Зимой чистится снег. Благонадёжные соседи, проживают круглогодично. Снт под охраной, вьездная группа через ворота. В доме 2 этажа, 3 комнаты, веранда. Дом требует небольшого ремонта (крыльцо). На территории участка плодовые деревья и кустарники, колодец. Один собственик. В одной семье с 2000 года. Без обременений и долгов.