Симферопольское ш., 51 км от МКАД
Пешково с., Чехов гор. округ
Дача 20 м², участок 6,6 сот.
Цена 1,59 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈181 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,19 млн → дом ≈398 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,65 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль −434 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Чехов ≈7,5 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16171
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 4.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 180 559 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 192 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 398 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пешково с. | 8,7 сот. | 2 250 000 | 258 621 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пешково с. | 6 сот. | 2 250 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пешково с. | 7,1 сот. | 1 970 000 | 277 465 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пешково с. | 6,1 сот. | 1 299 000 | 212 951 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пешково с. | 7,6 сот. | 1 537 000 | 202 237 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пешково с. | 10,5 сот. | 1 820 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пешково с. | 9,9 сот. | 1 680 000 | 169 697 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пешково с. | 5 сот. | 1 490 000 | 298 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пешково с. | 6,2 сот. | 1 318 500 | 212 661 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пешково с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 82 250 / 135 000 |
| цена объекта | 1 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 351 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 648 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 566 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 483 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 318 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -433 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | 50 лет Октября СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Рябина СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 590 000 | 79 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | огородные участки Ветеран | 20 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | огородные участки Ветеран | 20 м² | 6 сот. | 1 530 000 | 76 500 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Строитель СНТ | 20 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Шарапово с. | 20 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Химик СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Пролетарский пос. | 20 м² | 4 сот. | 900 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Богдановка д. | 20 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 135 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Шараповские сады СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 1 590 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 590 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6.6 соток с летним домом 20 кв. М для сезонного проживания в Снт Чеховское, Чеховский район, рядом с д. Пешково. Участок ухожен, растут декоративные и плодовые деревья и кустарники. В домике требуется частичный ремонт полов. Подключено электричество, есть колодец и хозблок (помещение для инвентаря, туалет и душ). Участок имеет трапециевидную форму, большая его часть граничит с лесом. Добрые и интеллигентные соседи. В пешей доступности находятся сетевые магазины (пятерочка и верный) и строительный рынок. Удобная транспортная доступность: на автомобиле по скоростному Симферопольскому шоссе, на общественном транспорте от ж/д станции Чехов регулярно ходят автобусы. Один собственник. Возможен небольшой торг. Просьба риелторов и агентов не беспокоить.