Симферопольское ш., 38 км от МКАД
Панино д., Чехов гор. округ
Дача 45 м², участок 9 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 05.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,65 млн → дом ≈1,35 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вяткино ≈2,8 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16169
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 183 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 650 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 349 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Панино д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Панино д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Панино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Панино д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Русь СНТ | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Панино д. | 7,4 сот. | 1 100 000 | 148 649 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Панино д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечная поляна СНТ | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Агат СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 875 / 65 738 / 108 696 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 980 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 831 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 682 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 384 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 065 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Сандарово д. | 45 м² | 10 сот. | 3 700 000 | 82 222 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дружба-1 СНТ | 45 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Столбовая пгт | 46 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 108 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Панино д. | 40 м² | 9 сот. | 2 699 000 | 67 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Плужково СНТ | 44 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 38 636 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Лесник СНТ | 42,5 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Скурыгино СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 515 000 | 37 875 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Сандарово д. | 50 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Южные Озера-2 КП | 44,8 м² | 10,2 сот. | 4 300 000 | 95 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Лопасня СНТ | 45 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 2 999 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача с косметическим ремонтом, расположенная на участке Ижс. Дом выполнен из экспериментальных материалов и имеет один этаж. Внутри две комнаты, а также терраса или веранда для отдыха. На территории имеется возможность подключения газа по границе участка. Транспортная доступность обеспечена благодаря близости остановки общественного транспорта. Рядом находится школа, что делает это место удобным для семей с детьми. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность. Отличное предложение для тех, кто ищет спокойствие и комфорт загородной жизни.