Симферопольское ш., 52 км от МКАД
Луч-ЗИЛ СНТ, Чехов гор. округ
Дача 50 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 2,19 млн ₽, снижали с 2,49 млн; первая цена 2,49 млн ₽ от 07.06.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 62 %
Земля ≈163 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,47 млн → дом ≈724 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,86 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,78 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −640 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Луч ≈2,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16168
Рейтинг 39/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 80 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 162 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 466 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 724 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Речной ДПК | 6 сот. | 794 000 | 132 333 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луч-ЗИЛ СНТ | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Крюково д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Крюково д. | 13,6 сот. | 3 500 000 | 257 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вентилятор-2 СНТ | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вентилятор СНТ | 8 сот. | 1 260 000 | 157 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Крюково д. | 11 сот. | 3 500 000 | 318 182 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Крюково д. | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вентилятор-2 СНТ | 7,3 сот. | 1 650 000 | 226 027 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вентилятор-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 54 546 / 107 296 |
| цена объекта | 2 190 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 861 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 776 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 637 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 498 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 221 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -640 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Люторка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Снежная Долина СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 48 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Васькино д. | 50 м² | 7 сот. | 2 550 000 | 51 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Медик-2 СНТ | 46,6 м² | 11,2 сот. | 5 000 000 | 107 296 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Шарапова Охота СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 49 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 91 837 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Сокольники СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Шарапова Охота пос. | 50,9 м² | 5,9 сот. | 2 300 000 | 45 187 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Шарапова Охота пос. | 48,2 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 58 091 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 2 490 000 | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 399 000 (−91 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 190 000 (−209 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 190 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу не далеко от г. Чехова, в Снт "Зил". Дача крепкая, требует косметичких вложений, два этажа. Участок 9 соток, с уклоном. Так же на участке: гостевой домик, душ, хозблок. Есть плодовые деревья и кустарники. Вода сезонная, электричество 5 квт ( 220 вольт). Снт закрытого типа, круглогодичный подъезд. Возможен торг после просмотра. Оперативный показ по договоренности.