Симферопольское ш., 58 км от МКАД
Эколог СНТ, Чехов гор. округ
Дача 35,3 м², участок 8,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 28.08.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 53 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,16 млн → дом ≈693 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 53 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈506 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈636 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 31 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина.
До ст. Шарапова Охота ≈3,4 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16164
Рейтинг 55/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 30.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 41 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 160 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 157 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 693 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 632 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дедяково СНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пикалово СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пикалово СНТ | 6,5 сот. | 950 000 | 146 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пешково д. | 6 сот. | 920 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березовая Роща СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полигон СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапова Охота СТ | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапова Охота СТ | 8,5 сот. | 1 300 000 | 152 941 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 506 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 125 / 92 105 / 140 000 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 393 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 223 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 054 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 714 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 635 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Баранцево д. | 38 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 92 105 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Новое Сенино дп | 34 м² | 9,1 сот. | 3 400 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ветеран-3 СНТ | 32 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 53 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Прибор СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 400 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Раздолье СНТ | 25 м² | 8,2 сот. | 3 500 000 | 140 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 1 850 000 | история площадки |
| 31.08.2026 | 1 790 000 (−60 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 850 000 (+60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Бронь по 20 октября. Просьба сначала писать сообщения. Телефон может быть временно недоступен. Участок 8,5 соток. Соседи тихие, порядочные. Есть сливовые деревья, красная смородина. Кусты шиповника. 1 Дом 35,3 кв м, 2 отдельных комнаты, на фундаменте, с мансардой, асбест-цементные плиты снаружи и внутри отделаны вагонкой. В кухне есть готовое место для печки, мы не стали делать. Все внутри готово к летнему проживанию. В этом доме 3-5 спальных мест. Решетки металлические на окнах и двери. На последнем фото комната в мансарде. 2 Домик гостевой из двух отдельных комнат, без фундамента, на плитах 5,76х3 м. В одной вмонтирована новая буржуйка. Рядом скважина 13 м с электро насосом. Рядом душевая с поддоном, около 2,5 м х 2 м, вода приносная. Рядом примитивный туалет (на улице) с чистой цементированной ямой ни разу не использованной. В ней стоит заполненная емкость. 3 Гараж из бетонных блоков примерно 4 м х 5,5 м, около 25 кв м, там телега, уличная печь и прочее полезное оснащение. Так же в гостевом домике имеется детская кроватка с матрасом. Есть автобус в соседнем пункте Красные Орлы, до него идти пешком. Подъезд нормальный, приезжали на машине в декабре. Ворота автоматические. От Москвы электричка или автобус от ст. М. Лесопарковая до г. Чехова. Такси от Чехова до участка стоит около 900 руб. Хозяин мой отец. Он ответит на все вопросы. Кадастровый номер участка 50:31:0060244:62. Номер здания. 50:31:0060244:490. В собственности с 1993 г. Оформление за ваш счет. Лучше пишите сначала, по телефону не всегда могу ответить.