Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Луч-Минэнерго СНТ, Чехов гор. округ
Дом 75 м², участок 8 сот.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 16.09.2026.
Рейтинг 74/100 · уверенность 57 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,05 млн → дом ≈2,15 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 74 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,07 млн / целевая ≈6,36 млн / пессимист. ≈5,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,83 млн ₽, маржа 32 %, ROI 48 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь, баня.
До ст. Луч ≈1,8 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №16163
Рейтинг 74/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 96 % | 41 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 82 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 787 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 054 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 146 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 613 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Луч-Минэнерго СНТ | 10 сот. | 1 690 000 | 169 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красные Орлы д. | 9 сот. | 1 650 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч-2 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орлиные Холмы СНТ | 12,9 сот. | 2 369 500 | 183 682 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шахтерский Луч СНТ | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Красные Орлы д. | 8,1 сот. | 1 384 600 | 170 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Квант СНТ | 7,1 сот. | 1 022 023 | 143 947 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шахтерский Луч СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Орлиные Холмы СНТ | 6 сот. | 1 032 000 | 172 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Квант СНТ | 12,4 сот. | 1 583 900 | 127 734 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 359 / 97 902 / 127 143 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 067 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 714 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 360 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 834 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Перхурово д. да: «сан узел» + «мебелью» | 78 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 74 359 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Поповка д. да: «санузел» + «ремонтом» | 71,5 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 97 902 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | да: «санузел» + «теплые полы» | 79 м² | 7,5 сот. | 13 600 000 | 172 152 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Манушкино д. да: «санузел» + «теплый пол» | 80 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 77 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Снежная Долина СНТ да: «санузлом» + «отделка» | 70 м² | 8 сот. | 8 900 000 | 127 143 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Новое Сенино дп да: «санузел» + «отделка» | 81 м² | 8,3 сот. | 7 950 000 | 98 148 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 3 650 000 | история площадки |
| 26.09.2026 | 3 200 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА!!! Продаю дачу в СНТ "Луч" д. Красные Орлы, Чеховского района М.О., 60 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Участок 840 кв.м, на участке расположены три строения дом, мастерская и баня. Дом 2 этажа, имеет две теплые комнаты с печью