Новорязанское ш., 94 км от МКАД · земля с домом
Вишенка СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 48 м², участок 8,4 сот., 2016 год.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 48 м²»
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Земля ≈319 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 2,68 млн → дом ≈524 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Лысцовская ≈2,2 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №1616
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 40 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 318 568 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 676 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 524 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 917 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Вишенка СНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8 сот. | 4 150 000 | 518 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Солосцово д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солосцово д. | 5,5 сот. | 2 000 000 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 9 сот. | 5 250 000 | 583 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Солосцово д. | 9 сот. | 3 700 000 | 411 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солосцово д. | 12 сот. | 3 950 000 | 329 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солосцово д. | 15 сот. | 4 800 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солосцово д. | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солосцово д. | 11 сот. | 3 499 000 | 318 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 980 / 60 125 / 77 451 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 023 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 872 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 721 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 418 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 262 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | 48 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 65 625 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Коломзавод-1 СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 1 750 000 | 36 458 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вишенка СНТ | 50 м² | 8,4 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пруды СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Спутник СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 899 000 | 17 980 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Природа СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 50 м² | 5,5 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 77 451 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 7 сот. | 3 290 000 | 64 510 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная двухэтажная дача в Подмосковном городе Коломна площадью 48 кв.м. 2016 года постройки. Дача находится в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) с удобной транспортной доступностью на берегу озера. На первом этаже расположена просторная кухня-гостиная с деревянной отделкой, которая гармонично сочетается с мебелью. В доме три комнаты, каждая из которых оформлена со вкусом и функционально. С балкона мансарды открывается потрясающий вид на соседнюю деревню. На территории участка площадью 8.35 соток расположен ухоженный сад с разнообразными растениями и клумбами. Есть теплицы, огород, фундамент под баню, беседку. В дом заведена вода, электричество. В шаговой доступности сетевой магазин "Чижик", остановка общественного транспорта, Медпункт, Школа. детсад. Прекрасный чистый водоём в минуте ходьбы от дома. Отличное место отдыха + выгодный актив с перспективой роста стоимости участка. Рассмотрим любую форму оплаты.