Симферопольское ш., 45 км от МКАД
Электроник СНТ, Чехов гор. округ
Дом 72,3 м², участок 9,6 сот., дерево.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 65 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 1,96 млн → дом ≈36 тыс. ₽, 498 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,35 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,95 млн / целевая ≈4,45 млн / пессимист. ≈3,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈913 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. пл. 283 км ≈0,8 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16157
Рейтинг 71/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 25.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 51 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 204 573 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 964 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 36 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 498 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Столбовая пгт | 11,6 сот. | 11 700 000 | 1 008 621 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сандарово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сандарово д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сандарово д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сандарово д. | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сандарово д. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сандарово д. | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сандарово д. | 8,2 сот. | 1 790 000 | 218 293 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Столбовая пгт | 4 сот. | 3 000 000 | 750 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сандарово д. | 6 сот. | 3 850 000 | 641 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 346 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 571 / 66 604 / 72 727 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 949 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 702 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 454 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 959 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 913 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Змеевка д. | 71,5 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 62 937 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Столбовая пгт | 74 м² | 7,5 сот. | 4 250 000 | 57 432 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Надежда ДНТ | 70 м² | 6 сот. | 7 200 000 | 102 857 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Надежда ДНТ | 75 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лесник СНТ | 71,5 м² | 6,5 сот. | 5 200 000 | 72 727 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Виктория СНТ | 64 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 48 438 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Столбовая пгт | 80 м² | 9,2 сот. | 10 207 007 | 127 588 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лесник СНТ | 77 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | станции Детково пос. | 74 м² | 9 сот. | 5 200 000 | 70 270 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Машиностроитель СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0024904. Продам дачу, станция Столбовая Чеховский район. Дом деревянный, два этажа, площадь 72,3 м2. Фундамент - блоки. Участок 9,64 сотки. Категория земель - земли сельхоз. назначения. Виды разрешенного использования земли -для ведения садоводства. Коммуникации: электричество, водоснабжение - скважина на весь поселок. Участок прямоугольный, правильной формы. Много плодовых деревьев, кустов смородины, облепихи. Рядом река. Удобные подъездные пути. От станции Столбовая на машине по асфальтовой дороге 4 км, пешком 1.5 км вдоль ж/д путей. Долгов нет. Два собственника.