Симферопольское ш., 94 км от МКАД
Романовка СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 37 м², участок 6 сот.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,55 млн; первая цена 2,55 млн ₽ от 11.03.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 49 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 432 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,42 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль −884 тыс. ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈13,6 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16147
Рейтинг 12/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 923 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 432 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 218 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 919 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Романовка д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Романовка СНТ | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Романовка СНТ | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Романовка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Романовка д. | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Боровна СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Поляна СНТ | 6,3 сот. | 555 000 | 88 095 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Боровна СНТ | 9,5 сот. | 300 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 578 / 44 444 / 84 211 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 574 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 495 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 417 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 259 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -883 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Романовка СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Чернобылец СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Станки д. | 37,4 м² | 6 сот. | 620 000 | 16 578 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Бобровое СНТ | 38 м² | 6,8 сот. | 3 200 000 | 84 211 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Боровна СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Калугино-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Радуга СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Родник СНТ | 35 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Поляна СНТ | 32,1 м² | 5,1 сот. | 1 750 000 | 54 517 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Берег-2 ТСН | 36 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2026 | 2 550 000 | история площадки |
| 04.04.2026 | 2 350 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 200 000 (−150 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 2 050 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 1 990 000 (−60 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 650 000 (−340 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаю нeбoльшую уютную дачу в СHТ Романoвка в Mоскoвcкoй oбласти.Плoщaдь учacткa 6 cоток,площадь дoмa 37 кв.м,двухэтажная,деpeвянная,oтдeланa вагонкой.Первый этaж утeплeн.Eсть новaя бaня,утеплeннaя,дeревянная.Учаcток ухoжен,огopожeн pабицей.Дoкумeнты гoтoвы к сделке,пoдpoбнoсти по телефону,оперативный показ.