Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Хлевино д., Чехов гор. округ
Дом 80 м², участок 7 сот., дерево, 2002 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 18.09.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 65 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 978 тыс. → дом ≈2,22 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 48 тыс.–152 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,87 млн / целевая ≈7,98 млн / пессимист. ≈7,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,87 млн ₽, маржа 41 %, ROI 68 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. пл. 274 км ≈8,8 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16144
Рейтинг 66/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 30 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 2.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 773 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 978 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 222 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Хлевино д. | 13 сот. | 2 150 000 | 165 385 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хлевино д. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хлевино д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хлевино д. | 40 сот. | 4 800 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хлевино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хлевино д. | 15 сот. | 3 150 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хлевино д. | 13,2 сот. | 1 800 000 | 136 364 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хлевино д. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старицкое СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хлевино д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 531 / 111 188 / 151 852 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 866 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 423 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 979 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 093 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 873 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 68 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Плужково СНТ да: «ванной» + «отделкой» | 81 м² | 7 сот. | 3 850 000 | 47 531 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ермолово д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 80 м² | 7,5 сот. | 8 300 000 | 103 750 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Южные Озера КП да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 7 сот. | 9 490 000 | 118 625 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Филипповское д. да: «ванная» + «ремонтом» | 81 м² | 6,4 сот. | 12 300 000 | 151 852 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 01.10.2026 | 3 200 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ Лужники Чеховского района,рядом деревня Хлевино.Общая площадь дома 80 кв м ,площадь участка 7 соток.Дом из бруса ,на первом этаже просторная веранда,кухня,гостевая комната,санузел и душевая вода заведена в дом.На втором этаже 2 комнаты, Свет,вода установлен бойлер,,на участке колодец 7 колец,скважина.Участок облагорожен,растут плодовые деревья,кустарники,есть теплица,беседка,мангальная зона,парковочное место для заезда автомобиля.Дом расположен в тихом,спокойном месте . Рядом с СНТ автобусная остановка,общественный транспорт до г.Чехов,магазин,храм.