Симферопольское ш., 67 км от МКАД
Солнечный Круг пос., Чехов гор. округ
Дом 48 м², участок 6,9 сот., щитовой, 2025 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 07.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 970 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 40 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 274 км ≈14,1 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16143
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 9.2 |
| торг | 5 | 74 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.4 |
| участок | 5 | 26 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 577 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 970 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 230 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 458 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 6,3 сот. | 1 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 13 сот. | 2 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 13 сот. | 1 850 000 | 142 308 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 6,5 сот. | 1 100 000 | 169 231 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 6,5 сот. | 1 000 000 | 153 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 6,5 сот. | 900 000 | 138 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 9,7 сот. | 1 800 000 | 185 567 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Круг пос. | 8,1 сот. | 972 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 73 006 / 92 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 055 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 902 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 750 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 444 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 236 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Филипповское д. | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Беляево СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Милягино СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Гришино д. | 50 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 50 лет Октября СНТ | 50 м² | 4 сот. | 4 600 000 | 92 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Автомобилист СНТ | 38,8 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 64 433 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Захарково д. | 38 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 81 579 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Лесная поляна СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 08.09.2026 | 3 200 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
вашему вниманию предлагается уютный свежий дом на участке 6.9 сот. Две спальни, кухня гостиная. Есть помещение под санузел. Оставлено место на участке для достройки дома под большое помещение (под пару спален или спальня/санузел). сделана разводка электричества по дому. Дом внутри отремонтирован/покрашен. Утепление дома 100мм по кругу. На участке есть две бытовки под хозяйственные нужды, одну можно использовать в качестве гостевого домика (рабочие там НЕ жили). Также построена прекрасная беседка 3х4 метра в тени берёз. Дом в состоянии "заезжай и живи".