Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Дружба-1 СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 67 м², участок 4 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 374 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,49 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −929 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈5,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16140
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.8 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 374 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 426 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 209 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Северный-2 СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Южный СНТ | 7 сот. | 625 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глубоково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старые Кузьменки д. | 7,3 сот. | 865 130 | 118 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старые Кузьменки д. | 6,1 сот. | 725 000 | 118 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старые Кузьменки д. | 15 сот. | 1 950 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старые Кузьменки д. | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глубоково д. | 22 сот. | 3 000 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глубоково д. | 30 сот. | 382 392 | 12 746 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глубоково д. | 12 сот. | 1 190 000 | 99 167 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 316 / 53 286 / 92 105 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 489 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 315 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 140 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 791 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -929 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Весна-5 СНТ | 70 м² | 5 сот. | 2 600 000 | 37 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Нара СНТ | 76 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 92 105 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Рыжиково КП | 75 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 58 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Шарапова Охота пос. | 60 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 44 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 60 лет Октября СНТ | 76 м² | 6 сот. | 2 380 000 | 31 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Воронино д. | 67,1 м² | 6 сот. | 3 699 999 | 55 142 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Манушкино д. | 68 м² | 6 сот. | 5 225 225 | 76 842 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лисенки ДНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Клейменово д. | 74,8 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 160 428 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Клейменово д. | 59 м² | 6 сот. | 15 600 000 | 264 407 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в хорошем состоянии.