Симферопольское ш., 85 км от МКАД
Зайцево-2 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 40 м², участок 4,8 сот., бревно.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 29.09.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 4,8 сот. = 176 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 36 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −922 тыс. ₽, маржа −68 %, ROI −40 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 107 км ≈11,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16138
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 7 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 681 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 176 000 ₽ (4,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 574 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Зайцево-2 СНТ | 8 сот. | 402 000 | 50 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зайцево-2 СНТ | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зайцево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зайцево д. | 17 сот. | 806 800 | 47 459 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зайцево д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зайцево д. | 11,2 сот. | 598 000 | 53 393 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Монтажник СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Семеновское д. | 12,5 сот. | 160 000 | 12 800 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Семеновское д. | 13,6 сот. | 450 000 | 33 088 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Якшино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 170 / 38 650 / 41 667 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 707 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 622 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 536 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 366 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -921 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Лужки д. | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Кирпичного завода пос. | 42 м² | 5,3 сот. | 1 750 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Орфей СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 170 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дубачино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Орфей СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 39 800 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2025 | 1 800 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 1 650 000 (−350 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 750 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю бревенчатый дом 40 м2 (2018 г.) на 4,8 сотках в Снт Зайцево-2. Участок прямо выходит в открытый лес, рядом два озера и родник. На территории беседка, есть электричество. Подъездная дорога каменистая, но проездная, на обычной машине проехать можно. Внутри косметический ремонт, две комнаты. Санузел на улице. Место тихое, живописное, для тех, кто хочет отдохнуть от города. Уместен торг.