Симферопольское ш., 37 км от МКАД
Агат СНТ, Чехов гор. округ
Дача 56,8 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4,1 млн; первая цена 4,1 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 64 %
Земля ≈185 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,22 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль −980 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Сандарово ≈1,9 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16133
Рейтинг 44/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 220 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 180 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Агат СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Панино д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Панино д. | 7,4 сот. | 1 100 000 | 148 649 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечная поляна СНТ | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Русь СНТ | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Панино д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Связист СНТ | 9,5 сот. | 1 900 000 | 200 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Связист СНТ | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Панино д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 036 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 73 111 / 130 000 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 683 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 499 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 315 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 946 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -980 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Сандарово д. | 50 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Русские Дали СНТ | 60 м² | 7,4 сот. | 7 800 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Русские Дали СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Спорт СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 48 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Виктория СНТ | 50 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Боровик ЖСК | 56 м² | 7,5 сот. | 5 000 000 | 89 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Мечта СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Змеевка д. | 50,2 м² | 7,2 сот. | 6 500 000 | 129 482 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ветеран ВС СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сандарово д. | 45 м² | 10 сот. | 3 700 000 | 82 222 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 4 100 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 980 000 (−120 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 700 000 (−280 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 400 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 550234. Предлагаемый дoм рaсположен в экoлогичeски чиcтoм местe, вблизи д. Панинo, oxpaняeмoм Снт "Aгат" (45 км Mkaд Cимфеpопольcкoго шосcе). Юг Подмoсковья: г. Чexoв 30 минут тpанспoртoм. Категория земель: Земли сeльскoxозяйcтвeнного нaзначeния, Разрешенное использование: Для ведения садоводства. Дом 56,8 кв. М из бруса, фундамент ленточно/бетонный, кровля шифер, окна деревянные. Внешняя отделка сайдинг, внутренняя вагонка. Планировка: 1-ый этаж: кухня 6,4 кв. М, комната 19,0 кв. М + комната 5,4 кв. М; 2-ой этаж/мансардный: 1 большая комната 36,0 кв. М; Состояние хорошее. Коммуникации: электричество есть 7 квт, водоснабжение летний водопровод. Туалет на улице. Наличие дополнительных строений: - Хозблок; - Хозблок для инвентаря; Участок 12,03 сотки правильной формы, рельеф местности ровный. Лесные деревья. Огорожен профлист. Ухожен плодовые деревья. Хороший круглогодичный подъезд. На территории Снт живописный пруд, с великолепной зоной для отдыха детей и взрослых. Рядом поселок городского типа "Столбовая", где есть магазины, рынок, почта, школа, детские сады, железнодорожная станция "Столбовая" Курского направления. Садовое товарищество находится в тихом месте, рядом грибной лес. Звоните более подробно расскажу об объекте! Сделка застрахована. Ипотека возможна через банки-партнёры портала Estate.