Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Западный Берег КП, Серпухов гор. округ
Дача 48 м², участок 8,8 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,05 млн ₽, снижали с 3,55 млн; первая цена 3,55 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 51 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 575 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 20 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,59 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,78 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,82 млн ₽, маржа −128 %, ROI −56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, септик (по описанию).
До ст. пл. 92 км ≈12,9 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16132
Рейтинг 22/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 152 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 94 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 16 % | 1 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 313 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 575 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 475 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 562 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Левадия ДНП | 10,9 сот. | 707 000 | 64 862 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Левадия ДНП | 21 сот. | 4 900 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Верхнее Шахлово д. | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Верхнее Шахлово д. | 11 сот. | 1 290 000 | 117 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Верхнее Шахлово д. | 19,6 сот. | 1 000 000 | 51 020 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Верхнее Шахлово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Верхнее Шахлово д. | 18 сот. | 1 650 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Верхнее Шахлово д. | 24 сот. | 3 350 000 | 139 583 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нижнее Шахлово д. | 9,7 сот. | 650 000 | 67 010 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нижнее Шахлово д. | 17 сот. | 947 650 | 55 744 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 792 / 35 052 / 100 000 |
| цена объекта | 3 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 592 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 785 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 696 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 606 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 428 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 824 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −128 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Воронино СНТ | 48 м² | 12,4 сот. | 950 000 | 19 792 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Радутино д. | 48,5 м² | 5,3 сот. | 1 700 000 | 35 052 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Новое Сенино дп | 34 м² | 9,1 сот. | 3 400 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 550 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 050 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Описание: Продается комфортный домик для отдыха с мебелью, холодильник, микроволновая печь и садовым инвентарём( газонокосилка, садовая тачка, инструмент+ мангал)- все готово для проживания и отдыха! В 200 метрах протекает река Нара, красивый вид на Храм Архангела Михаила! В зимний период дороги чистят своевременно! Оплата 2,5 в мес., Снт "Заповедный берег". Площадь дома: 8х6 все строение, 6х6 площадь дома + 6х2 открытая терраса. Фундамент: Сваи 89X2000 /Винтовые крашенные/ 20 шт. Домик: Каркас 100 Хвоя. Утепление: 100 ии Плиточное всесезонное Технониколь -. Отделка Наружная: Вагонка АБ класс. Отделка Внутренняя: Имитация бруса. Изоляция Снаружи: Одна Сторона Снаружи /Ветро Гидроизоляция А с одной стороны/. Изоляция Внутри: Одна Сторона Внутри /Паро Гидроизоляция А с одной стороны/. Высота стен: Стандарт 250+ 30 см. Тип Крыши: Двускатная /Скат в две стороны/. Кровля: Профнастил Крашенный С8 0,45 мм. Двери: Металлическая /входная утепленная Россия/. Окно: Пвх 570х1660 Узкое Поворотное Откидное /Пластиковое Белое-4 шт; На участке своя скважина и септик, огорожен 3д забором. Электричество 15 квт.