Симферопольское ш., 81 км от МКАД
Орфей СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 28.07.2024.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 316 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −398 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 107 км ≈2,2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16131
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.3 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 604 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 316 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 134 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Орфей СНТ | 7 сот. | 590 000 | 84 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Орфей СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орфей СНТ | 4,2 сот. | 800 000 | 190 476 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кирпичного завода пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кирпичного завода пос. | 7 сот. | 320 000 | 45 714 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кирпичного завода пос. | 10 сот. | 413 690 | 41 369 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кирпичного завода пос. | 9 сот. | 1 150 000 | 127 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Высотка СНТ | 11,6 сот. | 850 000 | 73 276 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кирпичного завода пос. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Высотка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 50 000 / 69 000 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 542 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 415 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 288 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 034 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -398 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Дракино СНТ | 58 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 55 172 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Ногина-6 СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 2 499 900 | 41 665 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Восход СНТ | 54,2 м² | 5,8 сот. | 2 299 000 | 42 417 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Белок СНТ | 53,8 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 55 762 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Пролетарский пос. | 60,3 м² | 8,1 сот. | 5 800 000 | 96 186 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Волково-1 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Нива СНТ | 53 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 43 396 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Якшино д. | 50 м² | 7,3 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Автомобилист СНТ | 50 м² | 8,4 сот. | 3 450 000 | 69 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | Шараповские сады СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2024 | 1 500 000 | история площадки |
| 27.09.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный утеплённый дом. 60м2 + антресоль. Продается или построим дом в стиле бунгало на участке 6 соток. Пос. Кирпичного завод. Артикул Д-24.